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住宅产业化的供应链思维

发布:igreen    来源:    浏览次数:0    时间:2014-09-09

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在2013年12月制定的《天津市绿色供应链管理试点实施方案》中,天津住宅集团作为绿色建筑产业化的实施主体被列入名单,而在住宅产业化的过程中,其供应链的思维也值得借鉴。

天津住宅集团是住宅产业化战略的积极实践者,在2013年12月制定的《天津市绿色供应链管理试点实施方案》中,住宅集团作为绿色建筑产业化的实施主体被列入名单,而在住宅产业化的过程中,其供应链的思维也值得借鉴。

依托内部产业搭建供应链

住宅集团实施住宅产业化“一条龙”式的产业链流程结构,并据此搭建了供应链。其围绕科研、投资开发、新型建材研发、住宅部品制造、工程施工、装饰装修、房屋销售、物业管理等服务,形成了环环相扣的模式。这些业务可归纳为四大产业板块:房地产与经营、建材及部品、建筑施工、科技与服务业。这四个板块即住宅集团“四扇门”业务,为住宅产业化过程下的供应链搭建提供了扎实的基础。

在2006年以前,住宅集团的主营业务比较单一,即简单的房地产开发,相应的竞争优势逐渐丧失。这个时候,对于供应链的思考也开始出现,“围绕住宅产业、发展多元化产业”的思路在集团内部逐渐成熟。

随着四大板块齐驱并进的多元经济格局的形成,生产要素相互依托,真正利好住宅产业供应链的打造。通过自行开发、自行设计,用自己生产的新型节能建材和自己的总承包公司建造,用自己的物业公司管理服务,住宅集团能够最大限度地压缩供应链环节、提高了效率、降低了成本。这是一种比较特殊的供应链模式。

新型建材产业作为住宅产业化新技术推广、应用、集成的龙头板块,目前正成为集团发展的新经济增长点。尤其是集团新型的建材基地,在全行业中生产规模居于第一,其工艺装备精良、研发实力雄厚、发展速度迅猛,真正为住宅集团的供应链上游提供了原材料。

      建筑施工板块积极涉足一些公共重点项目,为整个住宅产业的发展提供了新的发展视角和思维。尤其在天津市场上,整个服务业的发展面临新的机遇,传统住宅的发展必须糅合多元化的发展思路。相应地,包括装修装饰工程的需求也在加大。此类业务也是供应链环节不可或缺的一部分。

科技与服务为供应链的前后端提供支持,住宅集团拥有一院、一所、三个中心组成的科技研发团队。如天津市房屋鉴定勘测设计院是位居天津市建筑设计前三的甲级设计院,设计成果多次荣获全国各种奖项,为住宅前期开发提供了各类规划方面的资源。而各类包括物业等方面的机构也能够为住宅项目的运营提供后期保障,利好住宅产业下游的运作。

协同式供应商管理体系

在传统的供应商思维中,“供应商”是作为产业上游的孤立主体,而缺乏对利益捆绑的思考。在这样的思维下,供应商仅仅扮演了普通原料供应者的角色,并不直接涉足下游产业。

“供应商协同”的概念出现显然对传统供应商思维形成了冲击。利用供应商协同效应,能够实现供应与生产的高度配合,提高企业与供应商的作业效率。通过改善彼此的业务关系、共同开拓市场,才能真正构建具有竞争力的供应链体系。

住宅集团在供应商的协同理念上理解比较深刻,并能够把这种理念积极引入到住宅产业的业务发展体系中。例如,今年7月15日,住宅集团同三一集团签约,双方将共同打造天津市首条“装配式住宅生产线”。

住宅集团作为国家住宅产业化实施的重点企业,力图在国内外预制装配式建筑结构和生产工艺的基础上进行业务模式的创新。而三一集团作为中国最大、全球第五的工程机械制造商,业务范围涉及混凝土机械、挖掘机械、起重机械、路面机械、煤炭机械、港口机械、海洋工程等装备制造领域,对于住宅产业化有比较深刻的理解。

通过借助三一集团先进的装备研发制造能力,住宅集团将建设国内第一条自主研发的涵盖混凝土搅拌、输送、构件生产、存放等完整的装配式住宅自动生产线。这样的建设能力势必加快住宅集团住宅产业化理念的进一步深入。
此类和供应商实现协同发展的例子还有很多。传统的住宅开发商在精装修房的建设过程中,通常把之看做只是对毛坯房进行简单的、后续的物理层面改造,但实际上,如果后续单独进行室内装修,容易给整个建筑的物理结构形成损害。因此,住宅集团在前期设计院的施工图中,就已经植入了精装修的思维和考虑,进而提前引入相应供应商资源,利好产品的定制化开发。

另外,住宅集团围绕“节能环保绿色低碳”住宅产业,研究了适合天津市特点的钢筋混凝土结构、钢结构两个结构体系设计、生存、装配的建筑工业化建造方式,通过积极拓宽与国内外钢结构企业的技术合作,建设试点工程,总结经验,从而真正推进了绿色建筑的发展。

以资本为供应链润滑剂

传统房企对于供应链链条的改善,主要是从压缩供应链、减少供应链环节和成本等角度进行的,缺乏对资本层面的关注,而住宅集团除了做到上述几点之外,显然还有新的理解和准备。

在2010年,住宅集团就曾与浦发银行天津分行合作,通过股权私募基金方式,在短短不到两个月的时间内,为国家康居示范工程——天津市梅江生态居住区华厦津典川水园项目专项募集了1.5亿元资金。同样,其经天津市建交委批准成立的天津津城住宅产业基金管理公司也真正为住宅产业的发展提供了资金保障,并能够为商业模式架构的搭建奠定良好基础。

住宅集团有效利用了资本市场,强化住宅产业化基金的作用,专注投资于以发展节能、环保、绿色、生态、低碳经济为核心的住宅产业项目。这样做,显然能够助推住宅产业化的进程,培育产业链的发展空间。住宅集团在2011年就已经完成了第二只住宅产业私募股权投资基金——天津津城华城秋苑股权投资基金的募集,基金总规模为1.542亿元。该基金所募资金将全部用于支持天津市保障房项目的建设。

对于旗下一些有成长性的公司,住宅集团也积极鼓励其引入外来资本。例如,天筑建材公司在集团控股的支持前提下,引进渤海化工、北京京滨投资公司等外部资本,成为股份制企业。住宅集团所属华厦房地产公司积极引进战略投资者,进行股份制改造,使之成为集团控股的股份制企业。而对于集团中无创利能力、无发展前景、缺乏创新基因的小企业,集团也从产权结构调整的思路上进行了兼并重组。撤掉几家小企业,整合一些销售公司,利于整个产权结构实现“去除淤血”的目标。

此类资本结构层面的改善,从供应链的角度看,能够为相应流程的再造提供基础,形象地说也可以理解为润滑作用。正因为如此,住宅集团才能够通过运用各类新技术、新材料,结合工业化的规模、专业化的生产施工,真正实现住宅产业从劳动密集型向资金技术密集型的转型。

文章摘编自:企业观察报



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