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《绿地产》第一期:让数据告诉你,房地产项目选择“绿标”还是LEED

发布:黄俊鹏    来源:友绿网    浏览次数:0    时间:2015-06-04

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本文从运行机制、技术构成、市场回报和市场认知等方面就“绿标”与LEED做了一个全面的对比
 
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版权声明:本文为作者为《绿地产》杂志原创稿件,未经《绿地产》杂志允许,严禁转载。以下为正文:

为便于房地产开发商更加深入的了解目前市场上主流的两种绿色建筑认证体系,“绿标”和LEED,本研究简要的对其进行了对比。本对比研究的目的并不在于说明孰优孰劣,仅是从技术、运作机制和市场营销的角度简要阐述二者的区别,以便于国内的政策制定者、绿色认证的实际使用者和消费者能够更加清晰的辨明各自的价值所在。

本文将从运行机制、技术构成、市场回报和市场认知等方面就“绿标”与LEED做一个全面的对比。

在管理和运行机制方面:

(1) “绿标”是由中国住房与城乡建设部组织编写的,通过政府组织,开发商自愿参与的形式来引导绿色建筑市场。LEED由民间自发的机构—USGBC研发,采用典型美国式商业运作模式,它的参与过程涉及到开发商、政府部门、建筑师等不同集团的利益。LEED的核心目的是通过协调多方利益追求共赢。很难说LEED的这种完全市场化的组织方式使其灵活性和开放度比“绿标”要好,但这种运作机制的确促成了其发展和繁荣。

(2) “绿标”中强调政府及第三方监管方面发挥的作用,如施工图审查制度、工程监理验收制度等,而LEED更注重LEED认可的专业人员在全过程绿色建设中的指导和监督作用。“绿标”更像一个政策工具来引导市场朝良性发展,LEED通过市场作用引导建筑行业不断向着节能、可持续方向发展。

(3) “绿标”是基于我国目前发展水平提出,有很强的导向性,更符合目前我国国情,LEED则通过鼓励绿色建筑设计者们的创造,有更强的多样性和灵活性。

在技术构成和导向方面:

(1) “绿标”中对人均用地面积有明确的规定,倡导节地,而LEED较为关注建筑场地内的环境和生态保护,这也是基于国情不同而有所区分。

(2) “绿标”主要强调节水和雨水利用,从基本国情角度出发而提出此项要求,而LEED中关于雨洪评价的理念是暴雨径流带来的污染源的扩散,从维持良性水循环角度出发,降低和减轻建筑项目的开发与建设对场地内外环境的不良影响。

(3) “绿标”通过一些条目不能参评来体现地域的差异性,其优势在于指标大类的划分更加简洁,而LEED 2009之后的版本中新增了地域优先大类,这是针对美国不同地区的气候、资源上的差别而制定的奖励指标,满足这些指标的项目可获得额外的加分。

(4) “绿标”比较依赖评审专家的个人经验和判断,而LEED明确地给出每个评分点的目的、要求、建议采用的技术措施、以及所需提交的文档证明要求,每一评分点包含了若干子项,每一子项严格围绕上级评分点内容展开,逻辑关系清晰明了。

(5) “绿标”整体的权重分配较为均等,并未体现出对某类指标的侧重,LEED体系中能源与大气以及可持续场地方面所占比重较大,体现了全球节能减排大环境下单个项目所做出的回应以及对可持续场地的重视。

在市场回报方面:

通过对比研究北京、上海、深圳、广州、成都、长沙、杭州7个城市相同地段“绿标”认证项目和非“绿标”认证项目(同时也没有申请LEED认证)的18个商品住宅楼盘与4个写字楼,研究团队发现,经“绿标”认证的住宅楼盘比未经“绿标”认证的住宅楼盘平均售价高出11%;经“绿标”认证的写字楼比未经“绿标”认证的写字楼平均日租金高出25%。其中,住宅溢价最高的城市是上海。

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由于中国本土的绿色建筑评价标识是由政府自上而下的推动,同时,一星、二星级绿色建筑都在各个省市当地的建设主管部门进行评审,故参评的项目多为商品住宅项目,且类型繁多。本次研究中,为保证结论的公正性和有效性,我们剔除了少部分获评“绿标”认证的公租房项目,也剔除了所有业主自建厂房或职工宿舍、政府投资兴建的公共性质的办公楼、博物馆、体育馆等项目。

由于影响楼盘售价的不仅仅是地段因素,与楼盘的定位、建造水平、所采用的技术体系、装修的程度、营销水平等多种因素有关,是否获得绿色认证并不能完全反应这种溢价是由认证带来的。但在我们的研究中,这种认证楼盘售价高于未经认证楼盘售价毕竟是一种普遍的现象,这种普遍现象既可以理解为卖得好的房子更愿意选择绿色认证,或者绿色认证更愿意选择卖得好的房子,即是一种双向选择。

由于政府推动的性质,绿标并不完全是一个市场标签,同时也是衡量地方建设部门工作业绩的一个指标,故获评绿标的项目更加多样,从高端到中低端都可申请,并不一定有市场的溢价,也不能仅以市场溢价来衡量其价值。

目前越来越多的省市推出了适合当地情况的绿标,使得绿标更加区域化,本地化,平民化,也日渐变成建设行业的一个通行规则。这一趋势,从普及绿色建筑的角度看,无疑有利于我国建设行业的可持续发展,从市场经济的角度看,则淡化了绿标作为绿色标签在市场上的商业价值。可以预见的将来,获评绿色建筑评价标识的项目将呈现出爆炸性增长,随着项目的增多,这种绿色标签带来的溢价也将逐步降低。

绿色建筑并不是贵的建筑。上述数据呈现出的现象表明,中国版的绿色建筑具有更强的普世价值,无论是公租房,还是高档别墅,都可以成为绿色建筑。本土的房地产开发商选择绿标的初衷,更多的是出于社会责任、技术升级、顺应潮流的考虑,希望通过绿标认证获得较高的市场溢价并不是主流。

同样,通过研究北京、上海、深圳、广州、成都、长沙、杭州等7个城市相同地段LEED认证项目和非LEED认证项目(同时也没有申请绿色建筑评价标识认证)的14个商品住宅楼盘与20个写字楼,研究团队发现,经LEED认证的住宅楼盘比未经LEED认证的住宅楼盘平均售价高出31%,经LEED认证的写字楼比未经LEED认证的写字楼平均日租金高出28%。其中,住宅溢价最高的城市是长沙,写字楼溢价最高城市的是成都。

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与“绿标”认证类似,这种认证楼盘售价高于未经认证楼盘售价是一种普遍的现象。

选择LEED认证的以写字楼居多,这些楼盘所在地段大多为城市CBD,且认证楼盘多以新建为主,考虑到新楼往往比老楼在技术上更为先进,服务更加现代化,故在租金方面高于同地段楼盘是完全可行的。

LEED认证正在由一线大城市向省会二线城市扩张,从上述数据的分析能看出,LEED认证在二线城市带来的增值空间已经超过一线城市。我们相信在未来,随着中国城市化进程的加速,二三线城市的崛起,以及当地居民对住宅品质要求的提高,LEED认证还有可能向三线城市渗透。

由于LEED认证完全是市场行为,通过与绿标的对比,我们也能看出这种比周边无认证楼盘的溢价现象更加普遍,已经成为一种常态,我们认为这种认证楼盘带来的溢价现象能够部分的反应LEED认证的商业价值。

在我们的研究中发现,不少楼盘会同时选择绿标LEED双认证,通过绿标LEED双认证,是既拥有国际品牌又满足国内政策需求的良策,对于提升当绿色地产项目的内在价值和市场声誉能起到很大的作用。

在市场认知方面:

在我们2012年全国范围内的一次问卷调研中,在绿色建筑评价这一问题的认识上,我们对青年专家和资深专家进行了分别统计分析。在青年专家群体,有44%的专家在项目中会选择中国的绿色建筑评价标识进行认证,38%选择美国的LEED认证,而后依次是本地的绿色建筑标准(15%),英国的BREEAM4%),德国的DGNB4%)。在资深专家群体,有42%的专家在项目中会选择中国的绿色建筑评价标识进行认证,37%选择美国的LEED认证,而后依次是本地的绿色建筑标准(9%),其他(9%,通常指的是“健康住宅标准”、“生态住区标准”),英国的BREEAM3%)。外籍专家大部分表示对中国的绿标知之甚少,所得结论十分分散,选择美国的LEED评估体系占50%,紧随其后的分别是德国的DGNB10%),澳洲NABERS10%),而选择“其他”的占30%。可以看出LEED认证在国际上依然具有很大的市场影响力。

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可见美国的LEED评估体系在中国的推广虽然备受争议,但依然有大量的专家群体在实际项目实践中倾向于选择LEED认证,即使在资深专家群体,LEED的认可度与青年专家群体也相差无几(38% Vs 37%),而国外专家群体对中国的“绿标”几乎全不知情。

从上述问卷的分析结果来看,我国的绿色建筑评价标识体系还有必要加大在国际上宣传推广的必要,参与本次调研的国外专家均为自愿申请参加,有国外绿色建筑协会的负责人、中介公司、教育科研机构和设计咨询公司,都表现出对中国建筑市场、房地产市场的浓厚兴趣,但没有一个人表示自己了解中国的绿色建筑评价标识体系。从这一角度讲,类似的调查研究也有助于国际市场了解中国建筑业在可持续发展方面的进程。同时,也希望我国的“绿标”能在运作机制、公共参与、政府激励等方面更多的借鉴发达国家的经验,加大在国际市场上的推广力度,起码需要让更多进入中国的设计公司、工程公司、顾问公司了解并愿意主动采用绿标评价标准。

选择取决于项目的市场定位

LEED评估体系以外,德国的DGBN,英国的OPL一个地球生活理念、英国的BREEAM等在中国都已有应用,在绿色建筑认证市场上呈现出以中国绿色建筑评价标识为主导的多元化国际化格局,越来越多的项目选择“绿标”和LEED双认证,通过“绿标”和LEED双认证,是既拥有国际品牌又满足国内政策需求的良策,对于提升当绿色地产项目的内在价值和市场声誉能起到很大的作用。

LEED是美国的舶来品,该体系有一些条款确实不适合中国实际情况,如里面规定开发密度容积率为3能得到满分,而容积率为6-7更适合中国国情。但舶来品并不可怕,可怕的是我们不假思索地全盘接受和出于自我保护的简单武断地全盘否定。

LEED评估体系尤其是2013年推出的LEED V4所倡导的整合设计理念,在材料应用方面的生命周期评价、环保信息披露、重金属污染防治,节能应用方面的需求侧管理、智能电网等理念都十分先进,值得中国的标准制定者参考和借鉴。



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