2017中国绿色地产TOP排行榜是如何评出来的

来源: iGreen   作者: 中房报绿色地产研究中心  打印本页  分享:
经过多年的发展和持续地研究,研究团队在综合了多家房企的反馈,以及征询国际国内绿色建筑专家之后,在2017年对沿用了多年的评价方法进行改进和完善,对上述7个维度进行整合、简化,结合企业绿色发展驱动力的发展动因,研究团队最终建立了评价房地产企业绿色发展竞争力的数学模型,简称为“PRIMB”模型。

正如中国房地产报绿色研究中心发布的《2016年度绿色地产发展报告》开篇所言,中国的房地产业正迎来一个属于绿色地产的黄金时代。但随着这个黄金时代而来的,不仅仅有各家房地产企业推陈出新的绿色产品、绿色开发技术的进步,百姓绿色消费意识的提高,还有各种各样的绿色榜单。

 

榜单的繁荣,也让更多的房地产企业开始关注和重视绿色发展,某种程度上也促进了房地产业整体的进步。但少部分缺乏理论基础和数据基础的虚假榜单,却容易误导消费者、管理者和银行证券公司等金融机构。那么,什么样的榜单才是一份有公信力的榜单呢?

 

首先需要明确绿色地产开发竞争力的研究对象是企业,竞争力的评价涉及企业的综合实力,是对企业管理和绿色实践的综合评价,是一个多维度的复杂过程。中国有数万家房地产企业,无论是媒体人还是专家,都很难深入了解一家企业,进而通过打分做出客观评价。所幸的是,所处的时代给我们的研究带来新的工具:大数据分析使得对企业的多维度量化分析变为可能。

 

评价房企绿色发展竞争力指数的“PRIMB模型”

 

尽管有房地产企业的绿色发展面临种种挑战和阻碍,但也需要看到在这种不利的市场环境下,依然有不少绿色地产企业取得了较好的市场效益,如万科和朗诗坚持绿色发展战略让企业得到稳健的成长,朗诗更是获得了远超行业平均水平的毛利率:2015年朗诗集团整体毛利率为44.1%,2014年为67.3%。

 

分析多家典型的绿色地产企业选择绿色发展的动因,可以分为外部需求和内部需求。内部需求是由企业自身的产品特点,发展战略选择,以及企业创始人理念基因所决定;外部需求则取决于宏观政策、市场需求等外部环境因素。

 

在过去的6年,绿色地产研究团队主要是从战略、管理、产品、营销、项目、能力建设、社会责任7个维度加权总分来衡量绿色地产开发商,推出年度绿色地产英雄榜。经过多年的发展和持续地研究,研究团队在综合了多家房企的反馈,以及征询国际国内绿色建筑专家之后,在2017年对沿用了多年的评价方法进行改进和完善,对上述7个维度进行整合、简化,结合企业绿色发展驱动力的发展动因,研究团队最终建立了评价房地产企业绿色发展竞争力的数学模型,简称为“PRIMB”模型。

 

本次评价中,定义房地产企业绿色发展竞争力指标为U,该指标共由五个次级指标构成,其计算公式为:U=P+R+I+M+B ,其中:

 

P,政策合规性指标

 

该指标用于衡量企业应对国家绿色发展战略所采取的基本举措,因目前部分地方政府(比如上海)在土地招拍挂环节,将企业在一线城市已经获得认证的绿色建筑面积作为参与土地竞拍的前置条件,故本指标需要反映出企业在绿色建筑评价标识申报方面采取的策略和取得的成绩,部分反映出企业的绿色竞争力。

 

R,环境社会责任履行度指标

 

除了最基本的政策合规以外,企业积极参与有助于推动绿色地产发展的各项社会活动,主动披露运营能耗和持有物业的能耗强度,或碳排放强度等行动都有利于推动整个行业的绿色发展,提高社会大众对绿色地产的认知。

 

I,绿色创新力指标

 

该指标用于解释坚持绿色发展战略的房地产企业取得超常规发展,获得超额利润的原因,也是其绿色发展竞争力构成中,最为核心的要素。该指标如果按照“意愿与能力”相对值衡量(研发投入占当年总的营业收入的百分比),则大型企业和小型企业取值相差近百倍,为让最终取值更加合理,本研究采用修正过的政策合规性指标作为修正系数,反映不同规模的企业在绿色技术研发、应用和推广方面实际的创新能力。

 

M,绿色发展信息披露指标

 

媒体和公众的监督是房地产企业选择绿色发展的动力之一,我们采用M值来表示房地产企业的绿色发展信息披露程度,本指标从正反两个方面,从主动和被动两个角度来衡量企业在应对绿色发展信息披露方面做出的努力。

 

B,绿色市场效益指标

 

该指标用于探索企业选择绿色发展战略与市场效益之间的关系,同时对于那些已经采取绿色战略的企业,该项指标用于反映其产品市场竞争力。

 

“PRIMB模型”的优势

 

第一,客观公正。采用PRIMB模型评价房地产企业的优越性最重要的方面体现在其客观、公正上。因PRIMB模型的所有数据均来自企业的年度报告、年度社会责任报告等公开的数据,即使是绿色发展信息披露指标M也完全依靠大数据的方法,其计算数据来自于企业官方网站和搜素引擎大数据分析和统计的结果。

 

第二,可验证。中国房地产报绿色地产研究中心通过年度研究报告,向全社会公布了其研究方法和计算公式,任何一家房地产企业,或其第三方评价机构,都可以采用该方法和计算公式对自身或其他房企进行基于真实数据的评价。计算结果可以与本报告公布的结果相互印证和校核。

 

第三,修正专家主观判断的误差。本研究涉及的房地产企业多达200余家,过去的评价方法采用专家评分的方法度每一家企业的绿色发展按照7个维度进行打分。难以想象专家对每一家企业都有深入的了解,故在评价的时候,难免凭印象,甚至完全没印象,专家打分难以确保评价结果能够客观地反映企业绿色发展的真实状况。

 

第四,可追溯。该研究方法一旦建立,可每年对房地产企业和房地产全行业进行评价,建立历史数据库,便于反映某个企业和全行业在特定历史时期的绿色发展历程。

 

“PRIMB模型”的不足

 

PRIMB模型的计算需要企业可持续发展相关的20个参数。对于目前国内房地产企业普遍不重视信息披露,尤其是可持续发展信息的披露,企业社会责任报告中对绿色建筑发展的信息披露更少,只能依赖于研究团队的问卷调研、中国房地产报记者的实地访谈,以及研究团队历年的数据积累。对于部分无法访谈到,且通过公开渠道无法获取部分计算参数的企业,研究团队只能通过取行业平均值作为部分企业特定指标的取值。或者,参考企业在公众媒体上发表的绿色建筑相关的信息作为判断依据,做合理的假设。

 

(具体计算公式和计算方法,详解《2017年度中国绿色地产发展报告》第二章“评价房地产企业绿色发展竞争力的PRIMB”模型)