张鹏：地产商要实现全生命周期的数字化
“如何让企业更有效率、城市更有活力？——把建设强度降下来，让人在里面舒适宜居，同时留下百年建筑作品。在这背后，数字化是穿透的方法和手段。”
12月4日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京盛大召开。会上，当代置业执行董事兼总裁张鹏，解读如何数字科技焕新城市人居。
房企要从“地产商”进阶为“城市商”
“绿色建筑已经成了行业必谈的主流趋势，伴随城市的发展过程中的高能耗，城市管理过程中一系列的城市病，我认为需要把‘城市商’的概念引入到企业管理中来。”张鹏解释，“简单来说，地产商进入到任何一座城市，都要走“赋商”的道路，而不是给城市注入太多无效能源、无效能量和无序管理。”
那么，地产商应该如何承担起“赋商”的责任，找到自己的利器和策略？
张鹏列举了一组城市化数据，2018年，全球约有35亿人居住在城市里；到2030年将达到50亿人，而根据一组近期监测的数据，140万新增城市人口中，有60%-70%都是中国从乡村小城镇进入到大城市。这背后的技术逻辑，包括大数据、物联网、区块链的不断迭代。
另外，今年以来，张鹏去新加坡考察了3次，汲取了当地打造智慧城市、智慧国家过程中的很多经验，其基础在于链接、收集和理解。
“在链接上，新加坡对大小街道进行了“格子”般的管理，装满5G、4G传感器；在收集上，当地对医疗、养老、交通、商业、政府服务进行实时数据采集；在理解上，即分享、变现国家的监控和管理。”张鹏补充到，中国在2018年也提出了“数字中国”大战略，由各个城市因城施政，在这一过程中，作为一家数字互联产业运营商，当代置业一直在思考，既然规模已经很难跟头部企业追逐，那就必须要做转型升级。
“所以我们提出了三个途径，要从建筑端侧，社区网侧，城市云侧，把数字化商业应用彻底搭建起来。”在张鹏看来，想要实现这种数字技术转型，企业有两条道路，一个是“硬科技”， 即最后呈现出的建筑产品，包括BIM应用、物理仿真与后期应用，在图纸建设河应用阶段都是可追溯、可操控的，与此同时，在构建安全数据库的前提下，这些技术系统是互相打通的；另一个是“黑科技”，借助 AR、VR、区块链等技术，但又不仅仅是技术应用，而是让建筑有大脑，社区有大脑，城市有大脑，最终成为可变现的商业模式。
地产商参与城市建设的三个维度
“具体来说，地产商参与到城市建设，需要从三个维度出发，实现全生命周期的数字化”。在张鹏看来，多数地产企业追求拿地、卖房上的数据反馈，从提高企业内部管理效率上看，这种做法没有问题；但从客户消费需求变化上看，却没有融入到全周期建设。因此，房企还需要从多个方面下功夫。
第一是数字建筑。张鹏表示，建筑产品既是数据传感器，又是数据中转站，与此同时，不管绿色建筑还是智慧建筑等，本质上同样属于低耗能建筑。而在长江以南的地方，对于冬季供暖，隔热降噪等，如果在设计图纸的时候就考虑进去，令人住进去五年、十年还能追溯调节，可以大大降低维护成本。
另外，以魔镜系统、智能化床垫、智能化桌子为代表的家居系统，在技术实现上问题不大，难的是把他们集成在一起，实现产业化，只有这样，才能适配用户的需求，不会令技术绑架生活。
第二是数字家园。“开发商手里最多资源其实是社区，当大量的社区交付出去以后，房企能不能‘以终为始’？我们对此进行了一个尝试，从商业场景、幼儿园，联合办公到适老产品，社区运营是可以越来越有活力的。张鹏补充到，“目前当代置业还解决了一个难题——把社区里的安全，危险源识别，高空抛物等所有要素，集成到一套数据上。”据其介绍，当代置业联合VR、AR技术推出了这项产品，已经运转了大半年，体系上线后，物业公司节省了15个人工。
第三是数字城市。“每个地产商，不管大小，都是城市进化的重要经历者，要自我约束，自我进化，要知道一座城市百年来经历了什么，对城市数据进行汇聚与融合，参与城市建设的过程。”他进一步解释，对于地产企业而言，除了交付出去建筑产品，还要同时把产品在数字世界中‘模拟’一遍，借助算法提前掌控成本和运维。他对此列举案例：“这一年，当代置业跟二百个城市签了战略协议，并且推出‘数字孪生城市’平台，供政府参考使用，解决城市管理的一系列的问题，例如给交通拥堵地区做分流等。”
