融资实务 | 如何以绿色建筑发行绿色债券？
以绿色建筑发行绿色债券的：1）通常需要取得绿色建筑标识，实际中，标识申请中的项目也可以申报绿色债券；绿色建筑标识的出具机构可以是住建部门，也可以是专业的第三方机构；国外权威绿色建筑评价体系同样可以适用。2）绿色建筑标准对项目要求高，竣工后需要进行绿色建筑运行标识评价/正式评价，发行人应完善项目质控；债券可以设计投资者保护条款，约定如果因此被撤销绿色债券标识，投资者可以回售。3）以绿色建筑标准建设的居住建筑和公共建筑均可发行绿色债券，优质的绿色建筑项目还可以去境外发行绿色债券。
正文
一、以绿色债券为绿色建筑项目融资前景广阔
建筑能耗是意想不到的能耗大户，其与工业、交通并列为“三大能源消耗大户”，从中国建筑节能协会最新公布的《中国建筑能耗研究报告（2019）》可知，2017年，中国建筑能源消耗总量为9.47亿吨标准煤，占全国能源消费比重21.11%，比2016年增加0.51%；建筑碳排放总量为20.44亿吨二氧化碳，占全国能源碳排放的19.5%，比2016年增加0.1%。近年来，中央政府及省市地方政府陆续出台了关于绿色建筑的发展政策，促进建筑行业的绿色发展。
地方方面，根据《关于印发绿色建筑创建行动方案的通知》，多地发布了各自的实施方案，以山东省为例，2020年9月，山东省住房和城乡建设厅发布《绿色建筑创建行动实施方案》，提出2020-2022年，全省新增绿色建筑3亿平方米以上，到2022年，城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达到80%以上。在此之前，2019年初山东省发布了《山东省绿色建筑促进办法》，规定新建民用建筑（3层以下居住建筑除外）应当采用国家和省规定的绿色建筑标准，政府投资或者以政府投资为主的公共建筑以及其他大型公共建筑应当按照二星级以上绿色建筑标准进行建设，并对绿色建筑的科研开发、建设、运营等实行税收减免、容积率奖励、用能价格优惠等扶持政策。
从绿色金融支持绿色建筑发展方面，绿色建筑在国内绿色债券发展之初就已被纳入绿色债券支持项目目录，如《绿色债券发行指引》（2015年发布）中：（二）绿色城镇化项目，包括绿色建筑发展、既有建筑节能改造等；《绿色债券支持目录》（2015年版）中：1.节能—1.2可持续建筑—1.2.1新建绿色建筑&1.2.2既有建筑节能改造。然而，气候债券倡议组织（CBI）和中央国债登记结算有限责任公司联合发布的报告《中国绿色债券市场2019研究报告》中显示，2019年国内绿色债券募集资金投向绿色建筑的占比仅6%，同年国际绿色债券市场该比例为30%。《关于印发绿色建筑创建行动方案的通知》中要求加强财政金融支持，积极完善绿色金融支持绿色建筑的政策环境，推动绿色金融支持绿色建筑发展。
以往国内绿色建筑项目发行绿色债券少的原因一方面在于在房地产宏观调控的大背景下，由于担心资金通过绿色债券流向房地产行业，监管机构对房企申请发行绿色债券的审批比较谨慎；更重要的原因在于以往《绿色债券支持目录》（2015年版）中要求绿色建筑需达到二星级及以上标准。而2020年最新修订的《绿色债券支持项目目录（2020年版）》（征求意见稿）中对绿色建筑不再有星级要求，只需满足相关技术标准，且获得绿色建筑评价标识即可，不再要求达到二星及以上。此外，新版《绿色建筑评价标准》将绿色建筑分为基本级、一星、二星、三星，相比旧版新增基本级，满足所有控制项的要求即为基本级，星级越高，绿色建筑标准越高。可以预见，在政策的推动、新版《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2019）开始实施、《绿色债券支持项目目录（2020年版）》正式发布后，以绿色建筑项目发行绿色债券的量将会有所提升。
二、绿色建筑类绿色债券发行情况
不考虑绿色金融债券、未进行信息披露的非公开发行信用债券，截至2020年8月底，公开披露信息的绿色建筑类绿色债券发行情况示例如表2所示。从债券类型看，绿色建筑发行的绿色债券中各类型债券均有，如企业债、公募公司债、私募债、中期票据；发行人有房地产企业，也有城投企业；债项等级以AAA级为主；单只债券发行规模在3.50亿元~16.00亿元；发行期限以中长期为主。
募投项目中的绿色建筑类型有保障房、安置房、商场、公寓、办公楼、机场，涉及居住建筑和公共建筑。从绿色建筑星级标准来看，均在二星级及以上，这是《绿色债券支持目录》（2015年版）的要求，除19首都机场GN001、20四川机场GN001、18恒隆地产MTN001BC 涉及的绿色建筑获得国内《绿色建筑评价标准》三星标准、美国绿色建筑LEED金级预认证外，其余绿色建筑均满足国内《绿色建筑评价标准》二星标准。从绿色建筑星级标准版发机构来看，多数绿色建筑均取得当地住建部门颁发的证书，也有第三方机构颁发绿色建筑标识的，如19首都机场GN00117涉及的绿色建筑获得第三方机构中国城市科学研究院版发的《三星级绿色建筑设计标识证书》，此外，森特债01涉及的绿色建筑未明确是否获得住建部门或第三方机构版发的认证证书，仅表明项目按照权威的《绿色建筑评价标准》二星标准建设。
募集资金用于绿色建筑项目的比例分布在50%~100%，符合各个类型绿色债券的相关要求。多数绿色债券募投项目是唯一的，即绿色建筑项目，也有将绿色建筑和其他绿色项目类型组合共同发债的，如G18华综1的募投项目除了横琴国际金融中心大厦外，还有金湾航空城中心河滨景观及湿地公园项目。
三、以绿色建筑发行绿色债券涉及的几个问题
1.通常需要取得绿色建筑标识，实际中，标识申请中的项目也可以申报绿色债券；绿色建筑标识的出具机构可以是住建部门，也可以是专业的第三方机构；国外权威绿色建筑评价体系同样可以适用。
旧版《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2014）指出：绿色建筑的评价分为设计评价和运行评价，设计评价应在建筑工程施工图设计文件审查通过后进行，运行评价应在建筑通过竣工验收并投入使用一年后进行。新版《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2019）指出：绿色建筑评价应在建筑工程竣工后进行，在建筑工程施工图设计完成后，可进行预评价（我们将新版绿色建筑评价分为预评价和正式评价）。当前以绿色建筑发行绿色债券的，通常要求取得绿色建筑设计标识或进行预评价。但实际中，由于绿色建筑设计标识或预评价的申请过程通常需要半年左右，因此如果项目急需融资，在绿色建筑设计标识/预评价申请过程中的项目也可以申请发行绿色债券，但是需要发行人承诺将尽快或在债券发行前取得绿色建筑设计标识或通过预评价。在此也建议住建部门能简化绿色建筑标识申请程序，提高绿色建筑星级认证效率，以支持绿色建筑融资，支持绿色建筑发展。
针对绿色建筑标识的出具机构方，2017年住建部发布《关于进一步规范绿色建筑评价管理工作的通知》（建科[2017]238号），要求绿色建筑标识实行属地管理制度，由省级住建厅负责辖区绿色建筑标识管理，同时推行第三方评价，各省级住建厅要结合实际，参照《绿色建筑评价机构能力条件指引》，制定公布本地区评价机构能力条件，供绿色建筑评价标识申请单位参考。因此绿色建筑的星级标识除了由住建部门出具外，还可以由专业的第三方机构出具。
除了国内的绿色建筑评价体系，国外权威的绿色建筑评价体系认证的绿色建筑同样可以申报发行绿色债券。国外权威的绿色建筑评价体系主要有美国绿色建筑评估体系（LEED）、英国绿色建筑评估体系（BREE-AM）、日本建筑物综合环境性能评价体系（CASBEE）等。其中LEED是目前各国建筑环保评估、绿色建筑评估及建筑可持续性评估标准中相对更加完善的评估标准，国内绿色建筑评价体系也有借鉴该体系。
2.绿色建筑标准对项目要求高，竣工后需要进行绿色建筑运行标识评价/正式评价，发行人应完善项目质控；债券可以设计投资者保护条款，约定如果因此被撤销绿色债券标识，投资者可以回售。
绿色建筑在竣工后，还需要再次由各地住建部门审查，决定是否颁发绿色建筑运行标识/正式评价标识，实际中，绿色建筑标准对项目的质量要求较高，所以并非所有通过绿色建筑设计标识/预评价的项目建设完成后都能达到设计图纸预估的节能减排效果和质量标准，而如果贴标的绿色债券在发行后不能满足绿色建筑要求，根据《绿色债券评估认证行为指引（暂行）》（中国人民银行、中国证券监督管理委员会公告[2017]第20号），就有可能被撤销绿色债券标识，且在债券存续期内不能恢复。因此在绿色建筑建设过程中，发行人应该完善自身质控体系，可以聘请更有经验的设计单位和施工单位进行项目建设，以使项目完工后可以顺利获得绿色建筑运行标识/正式评价标识。为了保护投资者的权益，还可以在绿色债券中设计相关的投资者保护条款，约定如果在项目竣工后，因不能取得绿色建筑运行标识/正式评价标识而被撤销绿色债券标识的，赋予投资者回售选择权。
3.以绿色建筑标准建设的居住建筑和公共建筑均可发行绿色债券。
绿色建筑包括居住建筑和公共建筑，住宅、园区、商场、写字楼、酒店、特色小镇等建筑，如果按照绿色建筑标准建设，均可以绿色建筑申请发行绿色债券。以保障房为例，南京浦口康居建设集团有限公司和泰州市鑫鸿文化产业发展有限公司均发行了募投项目是保障房绿色项目的绿色债券。园区方面，如果园区内厂房、配套设施等均按照绿色建筑标准建设，同样可以发行绿色债券。此外，绿色建筑相关的可持续建筑领域，如绿色建筑材料制造、装配式建筑、既有建筑节能及绿色化改造等均可以探索发行绿色债券。
4. 优质绿色建筑项目可以去境外发行绿色债券。
CBI和中债联合发布的报告《中国绿色债券市场2019研究报告》显示，2019年，共有15家中资机构在境外发行绿色债券，发行总量为125亿美元（872亿元人民币），较2018年增长30%，其中募集资金投放到低碳建筑的占比32%，是第二大投向，仅次于低碳交通（35%）。截至目前，已经有多家企业在境外发行绿色债券为绿色建筑融资，如当代置业、新世界中国、朗诗、旭辉控股、珠海大横琴投资有限公司等。为了提高境外投资者的认可度，在境外发行绿色债券的绿色建筑除了符合国内绿色建筑评价标准外，最好还需取得国际绿色建筑认证，如前文提到的LEED、BREE-AM、CASBEE等。
香港交易所是国内发行人境外发行绿色债券最大的上市地点。在香港债券市场，得益于香港政府的支持和推动下，香港绿色债券市场在近几年得以发展，而在香港债券市场，低碳建筑是最主要的绿色债券支持项目类型，2019年香港发行的绿色债券用于低碳建筑的占比为61%，低碳建筑绿色债券发行量占香港绿色债券市场总发行量的48%。内地发行人中，新世界中国地产于2018年12月在香港联交所发行了规模为3.1亿美元的绿色债券，票息率约为4.75%，募集资金用于两个位于大湾区合资格的绿色发展项目（前海周大福金融大厦和新世界增城综合发展项目），这两个项目已获得美国LEED金级预认证，并预期将分别取得国内《绿色建筑评价标准》三星级、二星级认证。
5.绿色建筑的环境效益主要关注其节能、节水情况。
绿色建筑在建筑全寿命期内体现节能、节地、节水、节材、保护环境等环境效益，绿色债券主要考察项目的节能、节水方面的环境效益，节能方面，主要关注项目建筑节能率、综合能耗等，节水方面，主要关注节水器具使用情况、非传统水源利用量占总用水量的比例、场地年径流总量控制率等。新版《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2019）中指出：申请绿色金融服务的建筑项目，应对节能措施、节水措施、建筑能耗和碳排放等进行计算和说明，并应形成专项报告，因此建议发行人在申请发行绿色债券时，编制相关节能专项报告。
