朗诗绿色地产：利润大幅增长2.2倍，专注绿色地产
朗诗绿色地产（00106.HK）公布中期业绩，期内，朗诗绿色地产实现利润额约为1.3亿元，如未计及汇兑利得净额之影响，利润总额约为2.44亿元，比去年同期显着上升222.1%。
朗诗绿色地产有限公司创立于2001年，于2013年通过收购深圳科技控股有限公司借壳上市，是朗诗集团绿色住宅发展业务的唯一上市平台。
朗诗绿色地产是国内知名的绿色建筑开发商，2014年开始坚定实施「产品差异化、资产轻型化、市场国际化」的战略，实现由传统开发商向以绿色房地产开发服务为主的新型轻资产绿色企业的转型。
一、利润总额翻番，深化“三化”转型
回顾期内，朗诗绿色地产实现收入总额为约23.14亿元，较去年同期上升约191.2%。从下图可以看到，朗诗绿色地产收入保持快速上升。
将汇兑损失视作一次性损益。
期内，朗诗绿色地产实现利润额约为1.3亿元，如未计及汇兑利得净额之影响，利润总额约为2.44亿元，比去年同期显着上升222.1%，归属于公司股东利润为1.85亿元（不计汇率变化影响），同比增加162%，公司利润保持强劲增长。
2017年上半年朗诗的毛利约为3.65亿元，较2016年同期毛利上升约52.8%。朗诗绿色地产整体毛利率约为15.8%，同比下降。主要是物业销售的占比上升，由2016年同期的68.9%增至89.9%，使得开发管理服务收入的占比为9.6%（2016年约29.4%）。开发管理服务收入的平均毛利率要远超过传统的地产开发销售，导致整体毛利率同比有所下降。
朗诗绿色地产上半年继续保持稳健的合约销售。截至2017年6月30日止六个月「朗诗出品」（指由朗诗负责项目全程开发经营）的合同签约销售额约为98.5亿元，同比减少10%，合同签约建筑面积约为44.31万平方米。
2017上半年的签约销售额的下降主要是公司在2014年与母公司朗诗集团签订了项目开发与管理服务协议，经过三年的时间，这些项目基本完成开发，所以公司在2017年开始只为朗诗集团贡献了少量项目开发及管理服务收入，合计仅为41.1万元，2016年同期为朗诗集团提供的项目开发及管理服务收入为6464.2万元。
财务状况方面，朗诗的资本及负债结构大幅优化。期末，净负债率大幅下降。负债资产比率为27.3%，与2016年12月31日相比下降6.5个百分点，远低于行业平均水平。
但是，更值得关注的是朗诗“质”的变化——2017年朗诗「产品差异化、资产轻型化、市场国际化」的战略取得显著的成效。
1.资产轻型化：
2017年上半年收入中，向独立第三方及合作方收取的项目开发管理服务费约为2.21亿元，较去年同期增长30.9%。
2017年上半年合约销售中，向独立第三方提供委托开发管理服务的签约销售额约为43.57亿元，签约建筑面积约为210,461平方米，分别比去年同期上升200%和97%，取得强劲增长。
朗诗的收入结构和销售结构都在发生质变，意味着经过三年的品牌培育和发展，朗诗越来越受到业界的认可，反映出朗诗资产轻型化取得飞跃性发展。此外，上半年合同销售主要来自南京、上海、苏州、杭州和美国等项目，均价为23,614元每平米，随着未来逐渐结算，毛利率将会提升。
2.市场国际化
朗诗推行的市场国际化战略于回顾期内不断得以深化和拓展：朗诗在美国现已布局11个项目，横跨东西海岸的主要城市。
2017年上半年，美国项目共获得合同销售额人民币4.46亿元，销售面积为7,330平方米，期内实现物业销售收入人民币1.12亿元，较去年同期上升27%，确认销售总面积约为3,614平方米。
下半年南加州橘郡的Portola项目与北加州硅谷的Sunnyvale项目也将入市。
3.产品差异化
朗诗绿色地产从一诞生就有别于普通的地产开发商，专注打造创新绿色科技住宅和绿色社区生态环境。
朗诗拥有强大的自主研发能力和技术壁垒。2017年上半年已实现产品从1.0系列到3.0系列的迭代更新，3.0新技术在确保“恒湿、恒温、恒氧”的基础上，依托被动式建筑，配备了节能建筑、天棚辐射、地板送风，从而提供更清新的空气和健康的居住环境。
出色的产品使朗诗出品的均价比周边项目有明显的溢价，约高于周边市场 15-20%，且二手房更具保值性。并能够快速去化。良好的口碑和过硬的建筑技术，助力朗诗推进合作开发、小股操盘、委托开发等轻资产业务。
中国房地产经过爆发式增长，现在逐渐步入稳定期，开始回归“房子是拿来住的”，改善型需求快速增多，随着对居住要求的提高，朗诗深耕绿色地产，拥有核心技术打造优秀的产品，提供舒适的居住体验，差异化发展的优势将厚积薄发。
二、优质的土地储备
朗诗通过收购存量土地、并购公司股权、参股项目公司等非公开市场方式，获取更多优质项目。
2017年上半年朗诗分别于成都、西安、无锡、合肥、杭州等城市和美国共获取了12个项目。另外，独立第三方委托开发管理项目2个，共获得总建筑面积约156.4万平方米，其中取得权益项目新增建筑面积约为111.8万平方米。过去四年上半年朗诗都保持稳健的拿地规模，适时补充土地储备。
截止6月末，拥有的土地储备总建筑面积810万平方米，按权益计算，朗诗应占土地总建筑面积332万平方米。
从布局看，依然以长江区域为核心，主要城市包括上海、南京、杭州、苏州、成都、天津、西安、合肥等。土地储备布局城市聚焦一线及核心二线城市，优质的土地储备奠定了朗诗未来持续稳健发展的基础，相信这些优质项目会带动毛利率回升。
三、抢滩长租公寓，布局下一个风口
朗诗地产今年开始布局长租公寓市场，产品叫“朗诗寓”，涵盖青年公寓、白领公寓、精品公寓及服务式公寓四条产品线，主要面向中高端租赁客群。
最近租政策春风频吹，长租公寓将扬帆起航。
2015年起国家出台多个促进租赁市场政策。7月18日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。
随后，各个地方纷纷出台租赁新政及探索“租售同权”。
此外，国内的长租房市场有大量的需求。
根据链家研究院数据，2016年我国租房的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍。
从绝对量上我国租房人口排在世界前列，但比例却仍远低于美日等发达国家，根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为12%，而日本是33%，美国是31%。如果按照发达国家的经验，国内的租赁人口还有较大提升空间。
人口净流入、高房价和行政限购使租房人数不断增加，而且随着民众对居住要求的提升，更多的人将选择长租公寓，预计长租市场规模会持续增长，链家预测到2020年租赁金额规模达到1.6万亿。
（数据来自链家研究院，单位：亿元）
房地产开发逐渐迈入存量时代，在政策和需求的驱动下，长租房将成为房地产下一个风口。
现在长租公寓市场规模较大的主要是互联网资本和中介公司，魔方公寓、自如等品牌，开发商布局长租公寓的还较少。
截止2017年6月底，在北京、上海、深圳、杭州、南京、苏州等城市拥有25个项目，共5,776间房间。朗诗寓主要分布在商务区、高科技产业园区、大学城、城市中心商圈等多种生活载体，能保持高出租率。根据规划朗诗绿色地产未来三年将布局17个主要一线市及热点二线城市，形成10万间房屋规模，成为租赁品牌第一阵营。提前布局长租公寓市场，有助于其卡位房地产的下一个风口，占领未来的制高点，朗诗有望成为地产开发商中布局长租公寓的翘楚之一。
未来朗诗的收入结构将更加多样化，长租公寓也将提供稳定的现金流。
小结：
朗诗绿色地产保持稳健增长，不计汇兑影响，利润大幅增长2.2倍，负债率大幅改善。收入结构和销售结构显示朗诗绿色地产转型成效显著。借政策春风布局长租公寓，转型再提速。
优质的土地储备和轻资产化经营策略将保证公司保持稳步增长。公司深耕绿色科技住宅十数年，未来将充分受益于地产消费升级及绿色科技地产细分市场的快速增长。
