LEED与绿色建筑的未来
LEED评级系统可以被视为一个改变了游戏规则的游戏，将绿色推向了聚光灯下。在过去十年中，绿色建筑对减少二氧化碳排放，水消耗和材料使用产生了巨大影响。
仅在2009年，绿色建筑每年的二氧化碳减排量估计约为能源效率和可再生能源的290万吨。LEED的总节水量估计为150亿加仑，占每年非住宅用水量的0.5％。LEED项目有超过60％的建筑和拆除废物得以转移（避免被填埋），迄今总计2500万吨，预计到2030年累计达到近8亿吨。到目前为止，LEED建筑的生态效益估计在2.3亿至4.5亿美元之间，根据2009年建筑绿色市场：影响报告扩展研究报告。
采用LEED评级系统可被视为减少建筑物对全球变暖和气候变化影响的重要第一步。但是，在取得重大影响之前，还有很长的路要走。
本章介绍了目前处于实施初期阶段的各种想法，技术，解决方案，原则和政策，并具有将绿色建筑发展提升到新水平的巨大潜力。这些想法分为以下几类：
•建筑设计和施工
•建筑技术
建筑•运营
•建设财务
•建筑政策/法规
建筑设计施工：
基于性能的设计
在未来几年，建筑设计过程可能会发生巨大变化，其中设计决策将基于建筑物在能源使用，电力消耗方面的预期性能，用水和二氧化碳排放。
市场上已有几种先进的软件工具，如eQuest，VisualDOE，Revit等，可帮助设计人员做出基于性能的决策。
未来十年，这类工具的使用将会进一步增加。无论建筑物是否为LEED，从设计之初就对建筑物的能源性能进行建模将成为标准。建筑物的模拟性能将决定其设计，运营效率将成为早期设计讨论中的重要因素。
综合设计方法
目前处于初期阶段的综合设计方法有望很快成为主流。虽然采用这种方法的项目数量仍然微不足道，但它有望继续增长，并得到业主，开发人员和设计专业人士的广泛认可。这一过程的演变很可能以有机的方式发生。即使有意识地决定采用集成设计方法，设计团队很可能最终会采用这种方法，因为绿色建筑设计几乎要求它。
绿色法规和标准
制定国际绿色建筑规范是使绿色建筑设计成为规范要求的重要一步。因此，开发绿色和节能建筑可能不再是自愿决定，而是强制性要求。
一些绿色建筑标准，如ASHRAE 189.1和加州的CalGreen，正在成形，以引领设计和建筑界广泛实施绿色建筑实践的过程。这些标准中的大多数目前都是自愿的，但很快城市和州将会接受并最终强制要求它们作为获得建筑许可必须达到的标准。
净零能耗建筑
建筑设计界应该努力的最终目标是零能耗建筑。净零能耗建筑被定义为每年净能耗为零的建筑物。世界各地的建筑物有几个已经实现净零能耗的例子。但是，实现这一成果所需的技术和系统需要大量的前期投资。这是进入的一个重要障碍，阻碍了净零能源概念的广泛实施。
许多举措，如能源部（DOE）零能源商业建筑倡议，零能耗建筑与建筑联盟2030正在开展重要研究，以提供这方面的指导。未来20年可能会看到零净建筑的巨大增长。绿色法规，法规和自愿项目（如LEED）将不断发展，以推动建筑社区实现梦寐以求的净零地位。
可持续社区
建筑物一般而言，建筑物不能孤立地保持绿色或节能。对于真正减少环境影响的建筑物，他们需要位于计划可持续发展的社区中。
在70年代早期，城市和社区以分散的方式进行规划，人们在城市工作并住在郊区。多年来，这导致通勤时间增加，车辆使用增加造成拥堵，以及基础设施的压力增加。未来二十年将越来越重视设计自我维持，交通导向，行人友好和综合用途开发的社区。
建筑技术
先进的节能系统
自LEED于2000年成立以来，过去10年来，几种创新技术，产品和材料的显着增长，以满足快速变化的建筑需求。高昂的首要成本常常阻碍了新技术或产品的广泛采用。对于建筑界来说，找到既有效又有成本效益的创新解决方案非常重要。
预计未来20年将是绿色创新的时代，特别是在暖通空调，照明和建筑围护结构领域。对节能建筑的需求将推动开发具有成本效益的节能产品和系统。
可再生能源系统
开发具有成本效益和高效的可再生能源技术将是有助于实现净零建筑目标的最重要因素。
尽管在过去十年中太阳能，风能和地热技术取得了重大进展，但在系统效率和成本效益方面仍存在巨大差距。除了开发这些技术之外，还需要培训擅长安装，操作和维护这些系统的劳动力。
未来十年可能会带来经济高效的可再生能源技术的巨大增长，这将有助于减少建筑物的环境足迹。
智能电表
建筑社区设计和建造节能建筑的努力需要与居住者的节能工作相辅相成。通常，已经观察到，如果乘员意识到他们的能量使用模式，则他们更积极地参与节能工作。
智能电表允许建筑物居住者跟踪他们的实时能源使用，这将有助于鼓励节约能源。尽管实施节能措施与居住者的行为和文化模式相关联，但结合智能电表将允许租户积极管理其能源足迹。
建筑运营
使用后评估/性能监测
从运营角度来看，建筑物在入住后很少进行评估，以确定它们是否（a）根据业主的要求运行，（b）按预期运行，以及（c）满足需求占用者。
建筑物业主和管理人员通常厌倦了不满意的居住者以及他们可能不得不做出的变化。然而，重要的是要认识到，在建筑物被使用后评估建筑物的性能是制定未来决策的重要工具。
这对于多个建筑物组合的管理者尤其重要，因为对一个建筑物的评估可以为他们提供可以在其他房产中实施的有价值的反馈。虽然此类监控正在缓慢增加，但入住后评估预计将成为我们建筑管理流程的重要组成部分。
绿色租赁
开发商实施绿色建筑措施的最大障碍之一是激励问题，其中运营效率的好处是由租户实现的，而不一定是开发商实现的。这种困境经常阻碍开发人员探索所有绿色建筑机会，因为他们可能无法收回高昂的初始成本。
目前正在开发几种称为绿色租赁的新租赁模式来解决这一问题。
绿色租赁被加州可持续发展联盟定义为“在整个商业租赁过程中整合能源和水效率，减少排放，减少废物和其他可持续发展目标。绿色租赁要求建筑性能对所有相关方都是透明的。这项业绩包括主要设备的运营效率（暖通空调，给排水，照明等），建筑材料的环境标准，以及建筑运营和管理计划的有效性。
该建筑业主和经理人协会（BOMA）国际已发布租赁指南，编写商业房地产租赁指南，包括绿色租赁语言，提供逐步说明，帮助业主和管理人员在其租赁协议中编写绿色运营和管理实践。
BOMA的新租赁指南旨在解决实施绿色建筑实践的常见障碍。该指南既是一种法律语言工具，可以帮助建筑业主和管理者通过最佳运营和管理实践维护绿色建筑，也可以作为一种教育工具，与经纪人和租户合作，概述对租户的期望。绩效绿色建筑和参与持续努力的各方的责任，以保持绿色，并鼓励持续改进。
预计未来十年绿色租赁概念将进一步发展，确保开发商和租户能够从绿色建筑中获得最大利益。
建筑金融
生命周期成本核算
通常，建筑物的预算是根据设计和建造的第一次成本来分配的。在分配项目的资本预算时，很少考虑与建筑物在其20至30年的使用寿命期间运营相关的成本。
节能建筑实现的运营节约意识正在使建筑业主（尤其是那些管理自己建筑的人）重新考虑他们的资本预算。业主正在实现与初始高成本项目相关的长期价值，并根据长期的生命周期成本计算方法做出决策。
但是，采用这种方法的项目比例仍然很小，因此需要开发更好的生命周期成本工具，以帮助业主根据长期利益做出决策。希望在这一领域建立的势头将继续增强，而且生命周期成本核算将很快成为建筑预算最终确定的一部分。
购电协议
阻碍诸如光伏发电的可再生能源系统的快速安装的一个重要因素是与它们相关的高初始成本。即使在最大限度地利用可用的政府激励和回扣以及将长期利益考虑在内之后，太阳能光伏系统仍然是业主的高成本项目。
在过去几年中出现了一种新的融资结构，称为电力购买协议。通过该协议，业主可以从拥有，安装，维护和操作业主现场或建筑物上的光伏系统的第三方公司以固定价格（固定期限）购买电力。这将允许业主通过可再生能源来抵消他们的能源需求，而无需为安装或维护支付高额费用。无论市场波动如何，他们都会为这种电力支付固定价格。
尽管仍处于早期阶段，但这一概念无疑将成为太阳能光伏系统广泛实施的领跑者。正如需要发展可再生能源技术一样，也需要发展这些系统的融资结构。这种融资结构对于使可再生技术价格合理且易于获取是必要
建立政策/监管
强制性绿色建筑
从政策和监管的角度来看，毫无疑问，各地方，州和联邦政府推动绿色建设的努力非常强烈。目前，所有联邦建筑都需要获得LEED认证。同样，一些城市正在鼓励开发商建立绿色环保。虽然所有这些都是朝着正确方向迈出的步骤，但更大的目标是通过绿色代码，标准或其他此类措施来规定某个最低水平的绿色建筑要求。预计未来几十年内最低水平的绿色要求将成为强制性要求。
建筑物的性能数据和绿色标签
USGBC在2009年做出的一项重要决定是要求建筑物业主披露其LEED建筑物的性能，作为获得认证的前提条件。目的是了解LEED建筑物的设计是否比其他类似建筑物表现更好，实际上是否按预期运行。
在政策/法规层面也需要类似的步骤，地方，州或联邦政府应该规定建筑物所有者与其他类似建筑物相比显示其能源性能。然后，潜在的购买者或房产的租户将能够根据建筑物的能源性能等级做出决定。这类似于通常在设备上看到的能源之星标签，它通知用户他们的预期性能。同样，应为所有建筑物提供能源性能标签（每年更新），以便潜在的购买者/租户可以做出明智的决定。
目前可用于建筑物的能源之星评级计划提供了类似的标签，但该计划是自愿的。英国的建筑物已被要求显示其能源性能等级。在未来十年中，显示建筑能源性能标签的要求可能会急剧上升。
计量/智能电网
许多欧洲国家，如德国，已经能够通过智能电网的发展推动商业建筑和个人住宅业主广泛使用光伏太阳能系统。建筑物业主可以将其网站上产生的多余电力出售给电网。仪表使用两种方式跟踪电力 - 从电网到建筑物，从建筑到电网。美国的一些州目前正在投资开发智能电网技术。虽然处于初期阶段，智能电网和净计量预计将在未来20至30年内成为常态。
二氧化碳排放税
设计绿色建筑的基本需求是减少它们对环境的影响。建筑物越来越多地使用能源导致基于化石燃料的资源枯竭以及二氧化碳排放量的增加。有科学证据证明，这些排放导致全球变暖，导致地球气温急剧上升。
当工业和企业超过某一预定数量时，有人建议对其二氧化碳排放征税。另一方面，当建筑物能够显着减少排放时，他们就能够将其减排量与其他高排放产业进行交易。在未来十年内征收二氧化碳税的可能性将更大，因为从全球变暖的角度来看，实现有意义的变革至关重要。
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