无人驾驶汽车技术将如何影响房地产行业
我们必须看到新技术对社会带来的潜在影响，因为引领着或者至少参与着这一趋势的投资者们往往身处影响人类未来的位置。对商业地产管理亦是如此：随着社会进步，新技术的发展，处于变革之中的建筑和环境也必须升级到能够满足新的需求，否则就会由于或经济上的低效或功能上的过时而被时代摒弃。
有一个技术显然将会改变人们对房地产的需求--无人驾驶汽车(Driverless Car)，或叫自动驾驶汽车(Autonomous Vehicle，或者AV)。尽管目前一些监管上的障碍还存在着，但依据现有的科技水平，业内广泛认为成熟的无人驾驶汽车产品最早将在2020年投入使用。
目前无人驾驶技术方面的领军企业包括Google, Apple, Uber,百度，及一些汽车行业的主流制造商如通用，戴姆勒，奥迪，尼桑，宝马和特斯拉等。由于这一领域巨大的市场价值，所有这些企业目前都在主动和监管部门合作，以制定法律上必要的框架用于无人驾驶汽车的检测和商业化。
从地产人的角度来看，无人驾驶汽车的量产对地产的机遇和挑战或许更为深远… 无人驾驶汽车在未来将改变人们对于各种建筑类型的需求，导致部分产品将被淘汰，同时也创造一批项目更新及增值的机会。
无人驾驶汽车的出现
未来人们对无人驾驶车的需求无疑会海量增加: 无人驾驶的核心技术--车对车通信技术（Vehicle-to-vehicle,或是 V2V）是能够使车辆与交通信号灯，路标，和其他周边车辆直接交流，可以大幅提高驾驶的安全性，阻止交通事故的发生，这也是政府批准无人驾驶汽车生产的主要原因。在美国，每年因交通事故造成的死亡有30000到50000之多，带来的经济损失达230亿美金，若让电脑程序来控制车辆行驶，可以消除驾驶员操作的错误和失误，从而减少其中约95%的事故。
据悉，美国交通部将在2017年初颁布一项指令，规定某个时间之前（目前还未确定）所有未来生产的汽车都将配备V2V技术。强制采用的自动驾驶技术将允许车辆在行驶过程中车距更为紧密，从而大量减轻对道路容量的需求。除了安全性能之外，自动驾驶技术还将给乘客带来解放双手的体验，使开车有如同乘坐出租车或火车，但作为私人交通工具，却更独立，自由和舒适。
近几年，随着共享经济的流行，人们对汽车的购买行为已出现一些变化，这一趋势在未来将随着自动驾驶技术的发展更为明显。根据摩根士丹利的一项研究：人们真正使用汽车的时间只有4%，却需要为此花费平均每年9000美金的成本，因而私人购置汽车是非常低效的。一些共享型乘车服务，如Uber 和 ZipCar，通过手机APPs或电话预约用车，已在问世后迅速成为了出租车之外的一种既稳定又经济的出行方式，并取得了巨大的成功。 但Uber总收入的约75% 却需要支付给司机，这促使Uber也在积极开发自动驾驶技术，以在未来能取得这一块的高额利润。无人驾驶的分享型乘车服务将显著提高运营效率，降低乘车成本，最终使私人拥有汽车在一些大城市中不再必要: 或是永久的使用共享型乘车服务，或是部分的拥有无人驾驶汽车队，都将是更高效的选择。
随着时间的推移，未来可能会出现由大量随时可用的无人驾驶汽车组成的“交通云”，它们可以几乎无等待的接送乘客，这基本消除了在城市里停车的需要。人们也可以像以支付公共交通费一般简单的购买月卡而使用这些车队，或通过购买会员的方式来使用更高端车型的车队 (接近现在一些私人飞机俱乐部的模式)。
在未来的20年内，也许“交通云”的广泛使用会使私人拥有汽车这一概念对大多数人来说变得荒唐 (除了那些古董汽车收藏家)。
对投资组合及投资的影响
无人驾驶汽车对商业地产的开发商，持有者和职业经理人来说意味着什么？
首先随着买车这一概念从私人拥有的状态变成使用乘车服务的状态，成千上万依靠传统汽车供应链或二手车市场谋生的生意都将不复存在。汽车经销商的生意也会变得艰难。
对开发商来说，现有的必须配备足够的停车场才能建造产品的关于零售，写字楼，住宅的核心规则在未来也将改变--之前对密度的规定是基于以停车位为中心的设计要求。如果在未来停车空间不再决定我们可以建造什么，我们的建筑和城市空间将发生巨大的改变。当停车场不再是一个关键的规定，理论上有成百上千亩之前位于城市核心区域的停车场都将空置，这会带来大量的再开发需求。
同时，随着无人驾驶汽车被设计成随用随到，人们对于停车场的需求也将被替代为对安全而高效的载客及下客区域的需求。这会要求开发商们对现有的设施进行改建。并且酒店及大型住宅社区们也可能需要为住客或居民提供酒店或社区自有的无人驾驶车队，以保持竞争力。
购物中心及写字楼将不再需要地面及建筑内的停车位，这为物业持有者提供了调整并再使用这些空间的盈利机会，不过也很有可能为城市规划部门提供了一个千载难逢的机会--通过新的规划来为密集的城市环境增加绿色空间。
那么，在不载客的时候，无人驾驶汽车在哪里充电和保养？人们会需要高密度，全自动，可充电的车库，需要巧妙选址，并配备相应的安排车辆停靠及载客的物流软件系统，这是一个全新的产品类型。而由于几乎所有的无人驾驶汽车都依靠电力维持，而使用燃料的无人驾驶汽车又能够自动驾驶到加油站，加油站也将不再需要建在市区的主要交通枢纽附近，这又为开发商们提供了大量的项目改造机会。
此外，无人驾驶使人们变得能够接受更长距离的上下班，这将重新定义住宅项目的选址地点。
所有这些变化，无疑将改变人们投资组合中很多资产的生命周期。为了使产品不被淘汰，保持竞争力，作为房地产投资或开发商，为下一步的变化而思考及准备是至关重要的。
不妨考虑下面几个问题：
1. 你们现有的资产组合中，哪些租客会被这一轮技术创新所影响？这将如何影响他们的信用风险（哪怕离自动驾驶汽车很远的行业都有可能会有风险）？
2. 在自动驾驶技术出现后，现有的投资组合里有哪些元素将因功能或经济效率上的淘汰而有直接风险？
3. 你们现在使用的投资标准或模型，有哪些会因为无人驾驶技术而需要更新 (无论是出于风险的考虑或是出于新的投资机会的把握)?
4. 有什么规划或审批阶段的项目现在所遵循的某些建筑规定在将来很快会过时的？这个新项目会在还没建好之前就被淘汰吗？有什么设计上的准备可以使现有项目在将来可以更方便的改造？
本文整理自Partner Science & Engineering公司技术总监Marc Bourdages 在2015年6月于NAREIM投资大会上的发言。
