房地产开发商八大转型路径：“地产+X”一题多解
房地产业路在何方，开发商转型升级如何走向？《东地产财经周刊》（2014年刊）梳理房地产业8大转型路径，为行业提供参考一启示。
1. 地产+园区 微笑曲线的价值延伸
代表开发商：华夏幸福、张江高科
商业模式：园区+地产
利润回报：★★★★★
开发难度：★★★★★
前景展望：★★★★★
园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。
其“园区+地产”模式，成为业界样本。华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。
2. 地产+旅游 稀缺资源价值最大化
代表开发商：华侨城 雅居乐 新华联
商业模式：旅游资源+地产
利润回报：★★★★★
开发难度：★★★★
前景展望：★★★★★
依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。
华侨城的主题公园包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷。
华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。旅游地产项目一般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低。华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。低价拿地，高价出售便是华侨城秘诀之一。
与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之快，从一组组惊人数字中，我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。
3. 地产+物流 电商时代的线下商机
代表开发商：中粮集团、绿地集团、沃尔玛、阿里巴巴、娃哈哈
商业模式：仓储+租金
利润回报：★★★★
开发难度：★★★★★
前景展望：★★★★★
地产+物流的模式，自电子商务盛行后，也一直备受关注。所谓“物流地产”，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。
据业内测算，仅有10%的投资回报率。值得注意的是物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压。
阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络，先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产，共涉及9个核心城市，二十几个中转城市，2000多个城市网点，总投资规模超过3000亿元。然而电商、房企物流公司大规模且超出实际需要的圈地方法，大多都是因工业用地的价格较为便宜而去囤积，再以物流的名义去实行，而这样吞噬掉的巨额资金，将对企业的现金流和财务安全提出了严峻的考研。
根据《2013-2017年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示，2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。专家预计，预计在未来3至5年内，中国将成为全世界最大的物流合同市场，其最大推动力来自电商的发展。
4. 地产+文化 为不动产插上想象的翅膀
代表开发商：万达、恒大、世茂、华侨城、碧桂园等
商业模式：仓储+租金
利润回报：★★★★★
开发难度：★★★★★
前景展望：★★★★
什么是文化地产？文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程，其最佳模式是“用文化提升固化建筑价值”。作为地标，文化与旅游业密不可分。
提到文化产业，万达集团的土豪式布局引发关注。近年来万达对于文化旅游产业的大手笔投入，正一步一步靠近王健林“到2020年进入世界文化企业前十强”的愿景。其次当然是恒大，足球、音乐等发展得有声有色，近期又高调宣布，将在哈尔滨斥资160亿元打造内地规模最大的旅游综合体。事实上，目前房地产百强企业中，已有超过三分之二的房企介入了文化旅游领域。
值得肯定的是，地产在文化产业的引导和推动下，可以更好地丰富项目的内涵，创新推广模式，使项目升值。而城市文化的发展也需要空间载体。伴随文化产业的推动，地产与文化艺术相互交融的发展趋向将更加明显。在商业地产领域，文化与Mall的结合也越来越普遍。文化产业以Mall 的方式进行整合，并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合，是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。各个商业组织纷纷将建设文化Mall 作为其未来的商业业态。至于前景，套用王健林的说法：“文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业”。
5. 地产+养老 老龄社会的铂金商机
代表开发商：万科、保利、绿地、首创、华润、中大、远洋
商业模式：住宅+养老系统配套
利润回报：★★★★
开发难度：★★★★★
前景展望：★★★★★
养老地产炙手可热。近年来，万科、保利、绿地等多家房企都相继步入养老地产项目，并有许多项目都已竣工其且进入运营期。
据中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机大约为4万亿元，这个数字在17年后可能会达到13万亿元。养老地产的开发者们都在盘算着这样一笔帐，在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。
养老地产既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险（放心保）、服务等各个层面资源的系统工程。
来自世联地产的调查表明，当前中国养老地产的开发模式主要分为三种:隔代亲情模式，即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住；会员制医养综合体，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式;养生目的地，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。
目前，养老地产的收费模式多样化，会员制、抵押制、租金制、月费制等五花八门的方式，但都算不上盈利模式。
尽管行业目前还是较为混乱，但随着中国老龄化提速，养老产业方兴未艾。
6. 地产+医疗 潜力巨大的医疗市场
代表开发商：万通集团、绿城集团、珠江地产
商业模式：多元模式
利润回报：★★★★
开发难度：★★★★★
前景展望：★★★★★
医疗地产起源于美国，在美国是以医疗办公产业为主，并且多为租赁的方式。到了中国，一些开发商将其改变为中国式的医疗地产，且发展模式多样化，较为普遍的是打造成医药城的方式，而也有开发商以独特且先进的服务与设施作为卖点，提升医疗产业项目的价值。
万通控股董事长冯仑表示，万通集团把目光投向医疗地产，是因为医疗业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，应是个能赚钱的出路。
近年来，房地产与医疗界的结合，在各地已有不少实践，早在2010年珠江地产与从化市政府签约，打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体的项目。
浙江绿城医院则是房地产与医疗结合的另一种模式的代表，通过提供理想的医疗服务来提升房产品质。
这是一个极具前景的细分行业。摩根大通中国投资银行副主席龚方雄曾表示，未来十年医疗服务行业可能重复过去房地产十年的奇迹，医疗服务在中国只占GDP比重的3%，在美国发达国家都可以看到，一般占15—20%，中国的人口结构、国民收入和城市化发展趋势都非常支持这个板块在整个经济比重当中的扩张。
7. 地产+教育 学区房神话的号召力
代表开发商：碧桂园、凯德置地、盘古地产
商业模式：仓储+租金
利润回报：★★★★
开发难度：★★★★
前景展望：★★★★
学区房成为不败神话背后，地产+教育受到开发商重视。
教育地产的模式已经经历了一段时间的发展，模式也较为成熟。上海盘古房地产有限公司总经理宋海指出，在以往的房地产项目开发过程中，有一些较大面积的成片开发项目。如果项目超过一定规模，开发商要为政府代建教育配套，根据规模的大小，需要代建幼儿园、小学、初中，以至完全中学，不同区域根据教育规划的要求，这些代建的学校大多属于公办教育资源，也有一些可以作为民办教育资源。学校建造之后可以交还给政府教育部门进行办学，也可以由开发商取得政府教育部门批准后引起合适的学校进行办学。作为地产商来说，如果可以通过投资、合作等各种方式引进一所高质量的学校，可以更好地为自己所开发项目的居民提供高水平的教育，提升开发商的品牌，有助于房地产项目的开发工作。
地产是现金流快速周转的行业，而教育本身是一次性投资很大、收获期将长的一个适合长线投资的行业。宋海认为，“地产+教育”的开发模式，更多的是用教育提升地产的价值，尤其是地产的品牌价值。
宋海表示，开发教育地产的企业会遇到对于教育产业的认识不足，由于地产的开发周期是3-5年，而学校的成熟期快的话需要6-8年，精耕细作则需要10-12年。如何在地产开发的“快”与学校精耕细作的“慢”上结合得好，是很多正在从事“地产+教育”的开发商需要思考的问题。因此，必须对教育有一种责任感，从一开始就制订好长期计划，做好资金安排，确保所引进或投资的教育机构的稳定运行。
8. 地产+城市配套 人与城市的服务机会
代表开发商：万科、绿地等
商业模式：仓储+租金
利润回报：★★★★
开发难度：★★★★
前景展望：★★★★“做城市的配套服务商”，万科的这一转型，被冠以城市运营商的角色。事实上，所有为城市配套做贡献的开发商都可称之为城市运营商。城市运营商的具体解释为“围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。”不过，只有拥有丰富开发经验以及精准开发模式的开发商，才能担任开发重任，以及承载城市运营商的角色。
对于角色转换，万科阐述了这样的思路：“提出城市服务配套商的概念，不是狭义的转型商业地产，而是基于不同城市发展阶段以及人们的不同需求而衍生出的新的价值取向。比如仍处于住宅发展阶段的城市，重要的是基础配套设施。而处在需要发展产业化阶段的城市，需要拉动投资、大量的开拓园区。对于更高级一点的城市，发展到以金融为主的阶段，再下去会转到文化、娱乐、会展等方面，然后人们对于休闲有了要求，而随着人的变老，整个城市又会给老人提供配套服务。简单而言，城市配套里的所有内容需以服务城市及城市居民为基础。
专家认为，就住宅市场而言，单一业态的开发模式已经不适合已经成熟的房产开发企业，企业发展到一定规模，瓶颈显现，如何突破？只有创新。开发商做城市配套，往宏观来说，提升城市功能、产业功能，化解城市就业矛盾，实现新型城镇化；微观而言，有助企业自身发展。
