招商蛇口并购提速 生活运营路径渐明

来源: 时代周报  时间: 2018.04.11  打印本页  分享:
3月27日,深圳。招商蛇口2017年的业绩发布会在停靠于蛇口邮轮母港的邮轮大西洋号上如期而至。业绩发布会地点从去年的价值工厂转移至“大西洋号”,背后反映出公司业务重心从推介园区运营调整为邮轮产业。

   

      3月27日,深圳。招商蛇口2017年的业绩发布会在停靠于蛇口邮轮母港的邮轮大西洋号上如期而至。业绩发布会地点从去年的价值工厂转移至“大西洋号”,背后反映出公司业务重心从推介园区运营调整为邮轮产业。

  而就在前一晚,招商蛇口发布了2017年年报。公司2017年共实现签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,营收754.55亿元,同比增长18.69%,归母净利润122.2亿元,同比增长27.54%。

  这是重组上市两年的招商蛇口首次跻身千亿俱乐部。如果说,成功走向资本市场,是招商蛇口的上半场;那么,重组上市,转型城市和园区运营服务商,发力“美好生活圈”则是招商蛇口的下半场。
  在业绩会上,招商蛇口的管理层将2018年的销售目标制定为1500亿元,增速下调为33%。其间,有投资者认为招商蛇口目前货值在2650亿元左右,而1500亿元的销售目标略偏保守。面对质疑,招商蛇口常务副总经理朱文凯表示,销售率接近60%实际上是正常水平。公司更加看重现金流和销售尾款,明年、后年的可持续扩张至关重要,而不是简单的增量。

  面对规模还是效益的选题,招商蛇口也给出了自己的答案。招商蛇口董事总经理许永军表示,2018年是以提质、提速、作为抓手的改革年,一定是“有质量的规模”。规模之外,建设“美好生活圈”,打造全生命周期的产品成为招商蛇口的另一重大课题。

  兼并收购快周转
  一直以来,“快速周转”都是房产市场的主流策略,在现在地价比较高的情况下,这种模式仍然是房企发展的法宝。万科、碧桂园和恒大都是典型的高周转型房企,凭借着快速拿地快速开盘的策略顺利跻身行业前列。

  而“慢周转”一直是大家对招商蛇口的固有印象,公司开发周期偏长,这也制约了公司规模扩张。

  这样的状况在2015年底招商蛇口重组上市后才有所改善。业绩会上,朱文凯阐述了快周转运营方式带来的改变,“2017年招商蛇口在拿地规模上刻意做了压缩,拿地规模和平均每一单拿地金额都比2016年有大规模下降。”同时提及,为维持高周转,招商蛇口在拿地类型上控制了商办的比例,将其降至19%左右。

  与此同时,董事常务副总经理刘伟表示,凡事不能只看表面,尽管公司周转速度在行业内较慢,但就利润而言,招商蛇口仍在第一梯队。

  先有面粉才有面包,房企对规模的追求体现在土地市场上。对于土地资源的争夺,房企的竞逐已不仅体现在公开市场,将较量停留在城市更新、股权并购等层面体现。国企合作背景下的并购已成为招商蛇口资源获取的重要路径之一,近一年来,招商蛇口落地了昆钢、武钢、东风房地产、南通中外运等项目。

  数据显示,招商蛇口全年获取土地资源计容建筑面积1023万平方米,其中权益面积594万平方米,主要分布在一线、核心二线及周边重要城市,在原有深耕城市的基础上新进了南通、昆山、嘉兴、无锡等10个新城市。

  朱文凯表示,2017年招商蛇口79%的土地储备都集中在二线城市,一线城市占18%,三四线大概是3%左右。“按照行业比较流行的‘三大都市圈’、‘三大湾区’来比,我们70%土地都在具有潜力的湾区。”

  进入2018年,招商蛇口的收购比例也将会进一步提高。

  在房地产市场土地和项目资源越来越难以获取的背景下,招商蛇口拥有的产城融合和园区开发优势,为其带来了更多的资源。

  2017年招商蛇口深耕粤港澳大湾区,在前海获取了招商局集团妈湾片区的前海湾物流园区港口用地、保税港物流园区及平方汽车园区等产业用地等项目,土地储备范围2.9平方公里,规划建面约500万平米。

  除了粤港澳大湾区,“蛇口模式”也在内拓外延,招商蛇口常务副总经理刘伟在交流会现场介绍,继2016年招商蛇口与北京通州政府签署战略协议后,2017年招商蛇口先后与湖北黄冈蕲春县、深圳市光明新区政府签署产业园区项目合作协议,并与北京通州区成立台湖镇产业新城项目公司 。2018年初,招商蛇口与常熟市政府签订协议打造琴湖片区、与揭阳市共同开发揭阳滨海新区粤东新城等。

  而据招商蛇口介绍,其海外的项目,包括中白工业园、吉布提自贸区等项目,也在推进之中。

  发力“美好生活圈”
  2015年,招商蛇口在国内率先提出转型,聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块。

  社区开发与运营突破了千亿规模之外,邮轮产业也取得了突破性的发展。副总经理龚镭总先生介绍,2017年邮轮完成了将近19万人次邮轮旅客的运载,跟9个不同类型邮轮开展了靠泊业务,目的地覆盖9个国家和地区。

  目前,房地产业进入了深刻调整期,高质量发展成为行业趋势。在此背景下,“美好生活”成为当前房企最热门的IP,许永军也坦言,“未来房地产业将不再是货币的蓄水池,而是人民美好生活的承载者”。

  “美好生活圈”的全貌就是要承载城市的多元建设,围绕“前港-中区-后城”的发展经营模式,招商蛇口开拓业务范围,打造全生命周期的产品。

  在业绩会现场,招商蛇口按生命成长阶段的不同把美好生活归为启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养六大需求。围绕需求,招商蛇口已打造了教育、园区、文创、写字楼、住宅、长租公寓、商业、邮轮、大健康、养老等14大产品品类及25条产品线。五大核心IP产品为品质住宅、长租公寓、健康养老、产业园区和商业中心。

  从招商蛇口近年的布局上,能找到这些产业的影子。

  在大健康领域,2017年7月26日,招商蛇口与印尼力宝集团共同成立的医疗合资公司—招商力宝医院管理(深圳)有限公司正式开业揭牌。

  据悉,招商力宝以医学影像业务为主要商业模式,未来将投资、管理和运营境外影像中心业务,同时在国内投资、改造、升级精品医院,培育优质持有型医疗地产。这是招商集团继蕲春健康产业新城和招商美伦健康中心之后在大健康产业的进一步动作。

  在养老产业方面,招商蛇口联手法国第四大养老机构—法国高利泽集团进军养老产业。广州番禺金山谷养老社区就是招商蛇口首个养老产品。此项目容纳了接待能力达132个床位的核心养老院。根据招商蛇口透露,除广州金山谷项目外,公司还有数个养老项目在规划中。

  此外,招商蛇口长租公寓发展迅速,截至2017年末,招商蛇口长租公寓布局深圳、北京、天津、重庆、上海、南京、香港等多个城市,建筑规模总计约60万平方米,约1.5万间。其旗下长租公寓已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓和“壹棠”服务式公寓三条产品线。

  多家券商认为,招商蛇口目前已经进入规模快速扩张期,其拥有的产城项目将会带动规模和利润的剧增,而多元化业务的效益还有待观察。