万科转型城市配套商的风向标意义:踩准顶层设计鼓点

来源: 上海证券报  作者: 张锐  时间: 2018.06.04  打印本页  分享:
万科新掌门郁亮日前在出席万科集团媒体交流会时表示,万科将去掉发展商的名头,转身拥抱城市配套商,并调侃说“未来谁再说万科是发展商我跟谁急”。此番言语既是对万科过往转型努力的初步诠释,也是对未来更大规模转型的铺垫。万科这样的房地产龙头企业率先转向调头,在全行业无疑具有风向标意义。
     万科转型城市配套商的风向标意义

    从政府大力推行“租售同权”,地产长效调控机制日益健全与发力的角度观察,万科转型可谓踩准了顶层设计的鼓点。只是,国内地产市场租金回报率太低,SOHU中国由地产开发商转型为办公物业租赁商承受了三年煎熬,万科能否逃脱这个转型“魔咒”尚待观察。

    万科新掌门郁亮日前在出席万科集团媒体交流会时表示,万科将去掉发展商的名头,转身拥抱城市配套商,并调侃说“未来谁再说万科是发展商我跟谁急”。此番言语既是对万科过往转型努力的初步诠释,也是对未来更大规模转型的铺垫。万科这样的房地产龙头企业率先转向调头,在全行业无疑具有风向标意义。

    按郁亮的标配说法,国内房地产行业已从“黄金时代”走向了“白银时代”,最大的不同就是钱不那么好赚了,但未来十五年到二十年仍会给住宅市场留下不少机会。依此出发,郁亮断定,房地产行业已不再是支柱产业,更应是个配套产业,未来城市发展更新升级,房地产行业应为城市发展、社会经济发展配套。基于此,两年前郁亮就提出了万科由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型的战略设想。

    国家统计局发布的数据显示,今年前10月商品房销售面积同比增8.2%,续创2015年以来新低,而且商品房销售面积增速连续四个月下滑。此外,仅2017年以来房监管层出台地产调控政策就达180次,未来楼市调控还会加码,地产销售持续降温已成趋势。与此同时,国家大力推行“租售同权”以及住房租赁政策,地产长效调控机制日益健全与发力。以此观察,万科的转型可谓踩准了顶层设计的鼓点。

    作为转型的主要方向,万科首先要展开的就是从地产开发商到房屋租赁商的角色转变,照郁亮的形象说法就是万科准备做全国乃至做全球最大的房东。因此,在做住宅开发与销售业务的同时,万科在住房租赁市场已崭露头角。一方面,万科在京、沪、杭及长春等地开发了180多个老年公寓项目,运营项目达103个,每个养老公寓项目内部都形成了医院、休闲养生、文娱、学习、商业等多种功能业态。另一方面,万科旗下长租公寓业务的统一品牌“泊寓”也运行了一年半。据了解,目前泊寓已在穗、沪、京、深、鹭等24个一二线城市上线,累计开业82个项目,未来还会有更多城市纳入泊寓的布局之中。照郁亮的最新表态,万科不仅要在公寓租赁领域发力,而且正准备进军住宅租赁市场。

    城市配套商所隐含的内容诉求非常丰富,用郁亮的话说就是,未来万科要增加城市的浓度,做城市美好生活的场景师。观察发现,在试水房屋租赁业务的同时,万科还在教育、文娱、物流等领域聚力发功,比如建立“梅沙教育”幼儿学院、布局素质教育启蒙基地及参与投资华人文化基金等,甚至自主研发VPARK停车系统,所打造的智慧停车产品“泊时易”已在厦门、福州、深圳、长沙等城市试点。特别在城市物流领域,万科做得风生水起,仅今年就通过收购亚洲最大物流地产巨头普洛斯公司21.4%股份让旗下物流项目新增41个,物流公司增至53家。目前万科物流业务触角延及全国25个城市,可租赁物业建筑面积达313万平方米。

    按业内的说法,国内地产市场租金回报率不足3%,因此,在剔除了信贷及运营管理成本后,像SOHU中国由地产开发商转型为办公物业租赁商就承受过三年财务业务急剧萎缩的煎熬,直至今年压力才有所缓解,万科能否逃脱这个转型“魔咒”自然有待观察。不过,即便租赁业务可能对财务表现形成负面冲击,万科的抗压能力还是有目共睹的。目前万科净负债率为38.2%,仍处行业较低水平,万科手中持有货币资金943.5亿,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和(542.3亿元),而在有息负债中,约65.8%为长期负债。在适配与保持转型定力方面,万科有着游刃有余的自我财务调剂实力。

   作为行业内现金最多的地产企业,万科始终没有停止寻求体外战略资金的补充步伐。除了引入全球最大私募基金黑石集团作为股东外,今年又联合乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号共同投资设立专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业。这种“地产+基金”的合作模式,不仅可为万科转型供给提供强大后盾,而且黑石以严格的尽职调查和积极的投后管理在全球著称,万科的城市配套服务能力也将得到显著提升。

    国内住房租赁行业金融创新步伐的提速可能为万科的转型助一臂之力。目前来看,国内首单长租公寓类REITs(房地产投资信托基金)项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”,以及国内首单央企租赁住房REITs项目“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行。同时,据中国资产证券化分析网的统计,今年前10月,类REITs累计发行已达12单。万科已进入房屋租赁市场,时下还未在REITs上有任何的行动,但只要融资需要,相信监管层一定会为其敞开大门。

    而真正对万科转型形成重要外部合力的,还是今年搭配而成的股权新结构。华润作为最大股东退出后,万科又引进了深圳地铁作为第一大股东,持股比例达29.38%。而作为万科的重要基石股东和城市轨道交通建设运营领导者,深圳地铁在战略导向上与万科的转型有着惊人的趋同性。

    深地铁在轨道交通及轨道沿线土地获取等方面具有非常突出的优势,万科可据此获得更多优质土地储备,进而破除因地产调控形成的土地资源供应增长瓶颈,增强住房租赁供给能力。另外,地铁延伸会带动大量优质物业增值,万科完全可凭借这个资本平台构筑出又一个利润增值通道,增强转型所需要的财务改良能力。更何况,深地铁规划了32条线路,已建成三分之一,未来十年要大规模开发。因此,与深地铁全方位合作,当能形成地铁伸展到哪里,万科的城市配套服务辐射到哪里的前关联效应。