南朗诗 北当代 绿金茂，GGGGG州坝是个啥？
房地产有三大看不懂：
一是看不懂房价，不解释；
二是看不懂政策，限制、鼓励轮番出，政策储备超出想象；
三是看不懂概念，产品有院子、大院、合院、平层、洋房、高板、平墅……科技住宅又有三恒、六恒、5G、5H、绿金、家无限、被动式、毛细管网……销售顾问解释很久，业主还是一脸懵逼，有的人觉得高大上，有的人觉得吹嘘大于实际。
本期「科技黑」系列第二篇，就来说说房地产里「科技住宅」概念到底是怎么来的。
源起：被逼出道
率先实现工业化的欧洲，在 20 世纪 70 年代发生了两次严重的能源危机。1973 年，阿拉伯国家因不满西方国家支持以色列而采取石油禁运，油价从 3.01 美元每桶涨到了 11.651 美元，随后石油输出国伊朗又爆发了革命。正在跟着美国大哥跟苏联打冷战的欧洲国家人民纷纷陷入挨冻中。
在饥寒交迫的时候，一位科学家站了出来，他叫布鲁诺·凯乐，是苏黎世瑞士联邦高等工科大学建筑物理学首席教授，他开始研究减少暖气、空调的使用也能维持室内的温度，方法是用新的建筑外窗和外围护结构系统，以及新的采暖制冷技术，减少建筑使用过程中的能耗。
布鲁诺·凯乐就这样成了这一领域的鼻祖，这时候科技节能建筑技术叫微能耗建筑技术。1984 年 10 月 8 日，布鲁诺·凯乐把辐射空调技术（三恒系统）申请了专利。这项技术也开始在欧美推广使用。
不过 1984 年的时候，中国的房地产还没有市场化，还全部是福利分房、单位建房，也没有人会关注到住宅技术革新。直到 21 世纪到来，有两家企业不约而同地想到了引进这一技术。
2003 年，当代集团请来了布鲁诺·凯乐教授，把瑞士的那套辐射空调技术搬到了万国城 MOMΛ 。靠着这套先进的系统，房子不用「空调、暖气」，也无须开窗，却能实现 24 小时的恒温恒湿，且空气清新。
当时，这一住宅产品被市场评价认为太超前了，技术超前，设计也超前，就成了当代的一个标志性建筑。
当代为什么要做不一样的产品？「 我们比万科、招商等深圳企业晚起步十年，没有更多市场优势 」这是当代管理者的解释，走差异化竞争战略。
不光北边的当代要搞差异化战略，南边一家年轻的房地产企业——朗诗，也是被「 逼着 」才走上了科技地产的道路。而且有意思的是，这两家请的是同一位老师。
从公务员下海创业的田明，刚在南京支上朗诗的大旗，就在第二个项目上犯了难。
2004 年，田明在南京新城拿了一块宝地。地倒是好地，可这块好地周边聚集了四五十家开发商，既有国内的一线大佬，也有不少南京当地的地头蛇。
虎狼环伺之下，四十多岁的田明算起了内心的小九九，「 论高质量，我们比不过大牌土豪；论低成本，我们拼不过本土开发商。」这次，他也要做不一样的东西。
于是，田明派出了一批人三顾瑞士，不光把布鲁诺·凯乐和他的技术请到了南京朗诗国际街区的建筑工地上，还把「 恒温、恒湿、恒氧」六个大字写进了封面、贴到了墙上，开始在市场使用。
「 三恒 」这个概念就成了中国的科技住宅最原始的标签。
「 三恒 」指恒温、恒湿、恒氧。南京朗诗国际街区的要求是恒温 20-26° ，恒湿 30%-70% ，恒氧每 2 个小时置换一次空气。恒温靠地源热泵系统，用土壤里热量给房子输送能量，据说综合节能达到了 80%。恒湿、恒氧都是靠空调/新风系统进行空气、水汽交换。
科技住宅技术在欧洲是被能源危机逼出来的，在中国是被市场竞争逼出来的，都是被逼出道。
演进：南朗诗、北当代
虽然拜进了同一个师门，当代和朗诗这一北一南的两兄弟之后走的路却不一样。
当代研究的是辐射制冷系统，「 恒温恒湿不是简单的一项技术，而是通过整个系统的平衡运作精确控制室内环境 」，这套系统相当于一个微型「环境控制」装置，温度和湿度一旦搭配不好，空气中的水汽就会变成水滴，水滴一多，不是下雨就是附着在窗户、家具上。维持足够湿度，又得让水分不从空气里跑出来，这个温度就叫「 露点温度 」。
不过，要做到绝对稳定太难了。所以当代用了建筑物理技术，在天花板上吊挂被动冷梁，通过辐射与对流，持续不断地带走室内余热；敷设于架空地板下的风管，不断换空气进来。
朗诗则开始做本土研究分析，他们通过计算全年日照数据，分析到底多宽的遮阳板效果最好，在顶楼种植绿植以减少楼体被阳光直射的升温程度，还把原来德国人的集中式设计改成了更符合国人习惯的分户式设计。
朗诗还开始在「 三恒 」系统的基础上往外延申，比如增加了 VOC 及甲醛含量的控制，从室内温湿控制走向了健康概念的方向。因为要控制更多指标，家居建材就都北纳入监测范围内，最终发展成采购、工程管控。
打破：圈子里来了陌生人
眼看着「 南朗诗 」和「 北当代 」把瑞士人的技术学以致用，也要打出不一样套路牌的金茂收拾好行囊，也踏上了西天取经之路，不过它想给自己找个新师父。
金茂最后在欧洲拐了个弯，从瑞士的老邻居德国人手里搞来了「 毛细管 」，也开始讲「 三恒 」概念，通过毛细管网系统和新风系统控制温度、湿度。
你可以把毛细管网看作是毛细管样子的暖气片，这些跟笔芯一样细（φ=0.5-0.7mm）的毛细管组成一块块网络，使用的原理也是水循环系统与空气进行热量交换，只不过毛细管网比较细，可以做到墙体中，被石膏、腻子、墙漆完全覆盖，室内会美观很多，而且是全年 12 个月在工作。
金茂是后进者，但俗话说来得早不如来得巧，2014 年金茂第一个科技住宅项目「 广渠金茂府」推出时，正赶上了北京大雾霾。不开窗、新风除霾、取暖不烧煤，这些卖点很快被市场记住，科技住宅和健康联系在一起才真真正正深入人心。
脑子灵活的金茂趁热打铁，提出了「 绿色科技 金茂品质 」的概念，简称「 绿金 」。
竞争：技术不够，数量来凑
广渠金茂府的热销，再加上跟雾霾打起了持久战，主打科技+绿色的开发商就越来越多，这个赛道上忽然挤进了不少人。前面已经有了「 三恒 」、绿金、科技宅，新进来的总得找到不一样的卖点，给人升级换代的感觉。
金茂府在做完以毛细管网和新风为主导的「 三恒 」系统之后，很快总结了「 八大绿色科技系统 」，给自己的恒温、恒湿、恒氧做背书。随着新项目的不断开盘，又从「 八大绿色科技系统 」增加到了「 十二大绿色科技系统 」，把水净化等也加了进去。
朗诗在恒温、恒湿、恒氧的基础上，加上了恒洁、恒静、恒智，变成了「 六恒 」系统，一边靠着新风除霾把空气中的PM2.5、甲醛、TVOC（各种挥发性化学物质）等有害物质赶出去，一边还得保证室内温度和湿度的适宜。还第二次拜师，从德国师父手里学习了「 被动房 」的技术，从建筑的材料、结构、设计全面研究，并且拆分出朗绿科技，专门做科技绿色住宅服务。
葛洲坝也想做科技住宅，但觉得「 三恒 」系统的故事快被讲完了，就在 2016 年提出了「 5G科技」住宅的概念，包含了绿色健康（GREEN）、德系精工（GERMAN）、工业集成（GATHER）、智慧互联（GRASP）、服务增值（GAIN）五个子系统，把建筑设计、智能生活、物业服务全都囊括了进去，堪称大而全的包装代表。
万科也用了五个关键词解释自家的技术：智能、舒适、健康、精工、无限，并且把这套系统称为「 家无限 」——无限系，让消费者觉得买了房子就有 N 种可能。
沉迷于概念的「数量提升」，层出不穷的科技概念越来越走上大而全的道路，经常让消费者产生「本来想买个房子，最后不知道到底买了啥」的感觉。
自此，科技住宅的概念从上世纪 70 年代的欧洲产生，21 世纪初漂洋过海来到中国，从单一的复制，慢慢变成了健康、舒适指标的全面囊括，也走上了一条有中国特色的科技住宅之路，经过概念化改良，西餐变成了中国菜。
