被逼出道的科技地产
科技住宅的概念，在当下的楼市已经很普遍了。
科技的迭代和进步非常快，曾经，装修的时候需要预埋网线，后来，一个 WIFI 盒子就能解决上网的问题，速度还越来越快；曾经，有访客到我们只能听到声音，现在，我们可以看到对方的样子；曾经，我们对雾霾无能为力，现在，我们有了新风系统，这些就是高科技在日常居住中的体验了。
告别了黄金时代的开发商们，纷纷把科技作为营销卖点，建筑科技已经成为了商业住宅的标配，那么，科技地产对消费者来说还有吸引力吗？那些技术噱头是否已大于实质？那些所谓新锐技术是否已远远落后于市场？还有那些具有未来气息的科技住宅开发商为什么在市场上规模都极为有限？
「未来可栖」特已开启「科技黑」栏目，将通过系列文章为大家拨云见日。
在地产的黄金年代，弯腰便可以捡钱，开发商野蛮增长，仅有少部分企业将「绿色地产」作为自己差异化战略。当代说：“我们比万科、招商等深圳企业晚起步十年，在市场上没有任何优势”；朗诗说：“我们做绿色地产，其实坦率讲是市场逼迫的”。
朗诗在 2004 年打造的首个科技住宅，位于南京的朗诗国际街区，是首个提出三恒理念的项目，恒温 20-26° ，恒湿 30%-70% ，恒氧每 2 个小时置换一次空气。朗诗国际街区当时是国内规模最大的高舒适度、低能耗科技住宅小区，采用了地源热泵技术，综合节能达到了 80% 。这些指标，即使在 14 年后的今天来看，也还很优秀。
▲南京·朗诗国际街区
当代置业的标志性项目——北京当代 MOMΛ 项目 2003 年开始设计，2005 年奠基施工，当代置业提出了「科技建筑」的设计理念，2008 年交付。当代置业通过一套先进的科技系统，使一座房子不用「空调、暖气」，也无须开窗，却能实现 24 小时的恒温恒湿，且空气清新。
▲北京当代 MOMΛ
从这两个代表作可以看出，第一代的科技住宅，主要是用新风、地源热泵、辐射空调采暖技术代替传统的空调和地暖，强调舒适和环保。
十几年过去了，朗诗的产品从 1.0 版发展到 4.0 版，科技住宅经过哪些迭代？有哪些核心概念？
大概也就是2016年开始，越来越多的绿色建筑国际认证走到我们视野里。我们通过一个一个项目知晓了很多国际认证标准，如 LEED， WELL、DGNB、BREEAM 等。
远洋地产被业内称为 MR WELL ，截止到 2017 年 7 月，远洋在 15 个项目中推动 WELL 标准，总计约 130 万平方米；远洋有 136 名同事通过 WELL AP 考试，远洋通过这项考试的人数占中国的 40% ，全球的 11% 。
作为中国金茂最高端的产品，很多金茂府都获得了 BREEAM 认证，如北京金茂府、上海大宁金茂府、珠江金茂府、首开东城金茂府等。
葛洲坝做绿色建筑的起步时间比较晚，但是落地速度很快。2016 年提出 5G 战略，2017 年 9 月首个 5G 项目虹桥紫郡公馆便获得中国绿色建筑三星标识，亚太首个德国绿色建筑标准 DGNB 预认证。 2018 年 2 月，葛洲坝北京中国府项目（樊家村项目，还没有开盘）获得 DGNB 的金级预认证证书。
这么多的国际标准到底有何区别？开发商为何热衷绑定 WELL、DGNB 等国际建筑标准?在国外，获得绿色认证的房子有很多优势，如容易获得融资，二手房售价会更高，税收会有优惠。但是国内关于认证的声量主要还停留在认证本身。
专业领域在求创新做突破，但消费者的居住观念没那么容易改变。
没买科技住宅的消费者，只要一听说不让开窗就会打退堂鼓，再听说集成式的空气循环会把别人家病菌带到自己家来，更不敢买了。
看了科技地产样板间的消费者有点纳闷，不过就是和华为、小米合作，用了各种智能家居，电动窗帘，感应门么，这些我自己加钱装修不也可以做到么？
消费者还担心运维和售后的问题，物业推诿这件事情，我们见到的太多太多。这么高科技的房子，万一「毛细管网」（铺在吊顶或墙面里的可供暖，可制冷的一套系统）破裂，修起来会不会很麻烦。如果某个部件用的是进口材料，坏了需要更换，会不会像进口车一样，要等从国外调货。
▲建筑「毛细管网」
那么住在科技住宅里，到底是怎样一种体验？科技能否改变习惯？我们采访了几位业主，一起说说居住在科技住宅里的真实感受。
我们一般理解的豪宅，首先是看地段，是否是核心区域，然后是看物业类型，是否是别墅类产品或者大平层，第三是看开发商，看物业是否靠谱，第四，看装修，是否是国际一线品牌。
以前的豪宅基本都是毛坯交付，精装修的豪宅并不多，所以装修并不是必要条件。近年来随着人们越来越「懒」,买房的人群越来越年轻，怕麻烦，装修在购买决策中的占比越来越重。科技住宅必须是精装修交付产品，可以根据项目的不同做减法，很容易做成豪宅。
当代置业的万国城系、中国金茂的金茂府系，旭辉的铂悦系，葛洲坝的中国府系均是开发商单拎出来的科技住宅产品线，有了科技的加持，即使不是黄金位置，也会被捧出豪宅的价格。
▲亦庄·金茂府
这些年，还有哪些产品系因为科技加持被捧成了豪宅？他们之间到底有什么不同？我们在后续将一一进行盘点。
随着政策的推进，绿色建筑的规模越来越大，截至 2017 年底，中国累计已有 10927 个项目获得绿色建筑标识，建筑面积超过 10 亿平方米。但和十万亿的地产相比，绿色建筑市场还很小。
绿色建筑行业元老级人物，当代置业首席技术官陈音说，绿色建筑市场现在连蛋糕都算不上，因为它的商业模式还不清晰，以绿色建筑为企业战略的开发企业一只手都数的过来。
“建筑是传统行业，所有的技术都是公开的，谁都可以拿去用，所以这个行业似乎没有壁垒。但要真正用好这些技术系统却不是简单的事情，由于建筑是一个超级复杂的系统，真正的壁垒实际是在这个复杂的系统里面每一个细小的细节，是运营整个链条的能力，比如说辐射制冷技术，控制不好露点，屋顶会滴水。”陈音说。
“整个行业，从前面的策划建筑结合到设计，到采购施工、调试运维、优化和改造，这其实是个闭环。但现在最大的问题是每个环节由不同的人来完成。到最后出问题了，不知道找谁。”朗绿总裁陈栋梁说。
既然国家在大力推广绿色建筑，为何这个赛道企业还是很少？绿色建筑「难」在哪里？未来绿色建筑行业的格局会不会重新洗牌？作为本系列的收官篇，我们将直面行业的痛点，聊一聊行业的未来。
