白德利：太古地产的“慢公司”哲学
再次回到中国内地，白德利（Guy Bradley）的心情非常不错。这个刚刚在 6月份履新、在太古集团从事过多个在中国的业务的英国人，在广州太古汇正式开业前夕接受了本 报记者的专访。
白德利在太古集团拥有超过24年的工作资历，而今刚刚履新为太古地 产（中国）行政总裁。他的新任务就是继续保持这艘英资巨轮在中国地产市场的航向，并不断驶向 更深远的海域。
广州太古汇“十年磨一剑”，在很多国内地产人士眼中，太古这艘来 自英国的地产巨轮动作过于迟缓，甚至水土不服，但白德利对此显然有不同的理解。
在他看来，这种英国式的慢逻辑自近200年前就根深蒂固地注入到了企业的肌理中，与太古集团经 历的漫长时间长河和注重长期发展的战略相比，中国地产业短期的荣枯仅是一瞬。
“ 我们始终坚持长期的关注和投入，依靠短期波动去获利不是我们的风格。我们既然承诺做好，就会 用行动来证明，哪怕这会耗费大量的时间。”白德利说。
数量与质量
“速 度不是我们最关注的，我们从来都不是以量取胜，而希望把质量做到最好，凭借着质量去打动人。 这就是我们所坚持的。”
中国房地产报：广州太古汇终于开业了，从2001年启动到现 在，太古地产已经整整用了10年时间，什么原因使得该项目进程如此缓慢？
白德利： 太古地产长远投资项目的模式与单纯以开发出售物业为主的房企有很大的区别。住宅类房企拿地后 以最短的时间建好出售获得资金回报，但速度不是我们最关注的，我们从来都不是以量取胜，而希 望把质量做到最好，凭借着质量去打动人。这就是我们所坚持的。
实际上，开发这种 大型综合商业项目的复杂程度与建造住宅有很大的分别，过程需要较长的时间，尤其是在设计上我 们耗费了很多的时间成本。当然，在项目开工之前我们也经历了一些复杂的过程。当你看到太古汇 的时候相信你会认同它的质量，我感觉它提升了内地城市综合体的水平，这令我们引以为傲。
经过漫长的等待和拼搏，太古汇的正式开业令人开心，但这不是终点，而是刚刚开始 。香港太古广场在运营20年之后，我们做了一个大手笔的翻新。这种长期的营运和改善是我们在香 港一直坚持的，刚起步的太古汇也会同样如此，我们以后会在恰当的时机去改善它，让它长期成为 内地综合体项目中最好的一个。
中国房地产报：你强调太古地产对地点选择的标准是 每个城市最好的地段，但是目前国内开发商也都在纷纷进入商业地产，也都在寻找城市中最好的地 段，这会造成好的地皮价格的飙升，太古地产会如何去面对这种竞争？
白德利：好的 地段从来都是稀少的，但我们项目的质量能证明我们的能力。
很多地方政府都看到了 太古汇和三里屯VILLAGE对广州、北京带来的好处，很多内地城市政府代表团到香港看到太古广场 时，纷纷提出希望在他们的城市也建一座太古广场，所以说我们并不着急，我们也没有一个时间表 说要在多长时间发展多少项目。我们不担心什么，也一直很有耐心。
中国房地产报： 远洋地产是太古地产的一个合作伙伴，怎么评价和这家房企的合作？与它合作是否出于借助内地房 企广泛的关系来拓展内地市场的考虑？
白德利：与远洋地产合作，我们的能力和经验 是互补的。他们有本地的经验，又在工程建筑方面很强，而我们在香港开发了这么多大型的商业项 目，招商、管理、项目设计等经验较为丰富。
在项目打造过程中先由我们牵头设计， 然后远洋地产进行建造，到了招商阶段我们会做一个整体的安排，彼此取长补短。
双 方是在透明和互相尊重的基础上进行合作，合作得非常愉快。同时，远洋地产的理念和我们高度吻 合，都不会过于偏重短期的盈利速度。
住宅与商业
“在产生收益之前要坚 持把商业项目发展下去，我觉得这是最关键的。如果以住宅开发的速度和规模去做商业地产的话， 无疑是很危险的。”
中国房地产报：这是一个我一直非常感兴趣的问题，太古地产一 直不愿意介入内地的住宅领域，但实际上公司在香港正是凭借住宅开发起家的，而且最近公司也表 示看好未来香港住宅市场的发展，为什么太古地产对于内地和香港住宅市场的看法会有如此巨大的 差异？
白德利：是的，太古地产就是在1972年在香港开发太古城这个住宅项目而成立 的。我们在香港做住宅开发已经有很长的时间，特别是在上世纪90年代开发了很多住宅项目，因此 我们很熟悉香港的住宅市场，但对于内地的住宅市场就较为陌生。
在过去的20年里， 我们的方向策略有所改变，开始在香港和内地发展一些大型的综合体项目。未来一段时间我们在内 地关注的重点仍然是大型综合体项目，但并不排除会进入住宅领域。
中国房地产报： 那么在住宅和商业地产这两者之间，太古地产的取舍原则是什么？
白德利：我们开发 任何项目都要考虑地段和价格的因素，我们一直都坚持在很有优势和潜力的地段来做开发，但是也 要考虑拿地的价格。
通常当一块地可以被用来开发的时候，它本身已经有一个发展规 划，比如说发展住宅或者是商业。有的时候，一块土地上，商业和住宅不是完全分开来开发的，既 要求有商业元素，又要求配套住宅，这种时候如果这块土地的价格和地段符合我们的战略要求，我 们是会考虑进行开发的。
中国房地产报：目前内地住宅市场的走向不明，作为一家老 牌的英资企业，作为一家在住宅和商业地产领域经验丰富的发展商，太古地产如何看待内地房地产 市场的走向？又会对太古地产在内地的发展起到怎样的
影响
白德利：虽然 太古地产暂时没有参与到内地住宅项目的发展上，但我们也十分关注这个市场。其实所有的房地产 开发都有一个循环，不管是商业还是住宅。目前内地住宅市场处在一个循环的高点，因此过去一段 时间政府出台了一些稳定市场的政策，从目前情况来看，这些政策起到了一定的效果，一些重点城 市的住宅价格基本上没有再迅速向上的趋势了。
对于专注于建造住宅的房企而言，这 些短期的循环周期非常重要，这些短促而剧烈的波动对他们影响很大。但是对于一个致力于发展长 期商业项目的企业来说则无关大局，这些短促的波动循环在我们看来只是一个平稳向上的斜线。
当然，这并不是说我们就完全无视短期的波动，我们也要考虑进入市场的时间、拿地 的时机等。从成本方面考虑，在市场比较低的时点拿到地，对我们的资金安排和成本控制都有很多 益处。
中国房地产报：在现在的住宅调控下，国内很多原有的住宅开发商几乎一窝蜂 地涌向了商业地产，你认为这种盲目进入商业地产领域最大的风险是什么？
白德利： 我想是资金的安排，公司财务资金的安排需要非常稳健才行。开发这种大型的商业项目，一般回报 周期很漫长，通常一开始需要大量的资金投放，但是等到有回报却需要一段很长的时间，那么就要 考虑在获得回报之前如何才能熬过去？
这要求开发商本身一定要有很强的财务背景， 而且在产生收益之前要坚持把商业项目发展下去，我觉得这是最关键的。如果以住宅开发的速度和 规模去做商业地产的话，无疑是很危险的。
上市与财务
“尽管很多时候， 大家会说太古地产这种低负债率的策略过于谨慎和保守，但我们认为这能维持公司的健康运作。如 果从长远的发展视角看，保守也是一种优势。”
中国房地产报：太古地产刚刚重提上 市，这次选择的是以介绍方式赴港上市，而不涉及到发行新股融资，能否透露一下这次上市的细节 ，公司又是如何考虑的？
白德利：这次上市计划还只是公司层面的规划，并没有跟港 交所进行进一步正式的申请和详细的磋商，因此现阶段我们不能透露更多的细节。实际上，在上一 次因为资本市场的不理想而暂停IPO之后，太古地产一直处于分拆上市的进程中。
由于 不久前刚刚出售了香港的又一城项目，出售价为188亿港元，使得我们拥有一个很有弹性的财务状 况，因此此次上市即使不融资也没有任何问题，这种上市方式不会受到目前股市的影响。至于对于 上市目的的考虑，显然，上市会让我们掌握更多的优势去合理安排财务和业务发展。
中国房地产报：提到又一城的出售，外界很长时间没有看到公司出售这么大体量的一个项目，使得 太古地产做出这项决定的原因是什么？
白德利：在香港，我们的发展主要在两个区域 ，一个是位于金钟的太古广场，另一个在港岛东，那里是太古地产起步的地方，有太古城、太古城 中心和太古坊。而又一城项目在九龙，一直以来是一个比较独立的物业组合，对我们核心物业的影 响比较小，同时也和两个最关键的发展地段是分开的，所以卖掉又一城项目对我们来说没有任何影 响。
这次出售的价格我们觉得非常满意，同时也降低了公司整体的负债率，也让我们 的财务安排更加充裕。
中国房地产报：关于负债率的问题，我知道同样是外资房企的 凯德置地一直坚持将负债率维持在30%以下，而国内很多开发商的负债率都在70%以上，个别甚至超 过了100%，太古地产是如何看待资产负债率这个财务数据的，如何来维持和平衡？
白 德利：不同的公司有不同的负债率策略，我们一直维持在一个很低的水平，目前太古集团的负债率 在17%左右。我们认为这种低负债率是长期保障我们的收益、维持公司可持续发展的关键因素，无 论是地产还是其他业务都是如此。
尽管很多时候，大家会说太古地产这种低负债率的 策略过于谨慎和保守，但我们认为这能维持公司的健康运作，也很适合我们的风格。如果从长远的 发展视角看，保守也是一种优势。
目标与愿景
“在未来很长一段时间内， 我们的任务就是要找到下一个合适的投资项目，并在内地发展好每一个物业组合。”
中国房地产报：过去10年，中国房地产市场的发展速度非常快，堪称黄金时期，但太古地产却不惜 用10年时间做一个地产项目，这种发展速率是否过慢，因而错过很多机会？
白德利： 没有什么可遗憾的，我们现在很忙啊，目前在中国正同步开发或营运着5个大型综合体项目，这可 是以前没有过的。
我们一直在跟随着中国发展的步伐，同步发展着我们的业务。中国 的发展可不仅仅只是这10年的事情，在10年之前，或者在10年之后乃至更长的时间里，我们仍会有 很多机会去和中国一起去发展，这与我们的发展理念是完全契合的。
我们始终坚持长 期的关注和投入，依靠短期波动去获利不是我们的风格。我们一直希望与社区、政府、合作方以及 消费者都建立起长期的关系。在香港我们备受认可，未来在内地我相信也会获得广泛的发展空间。
我们既然承诺做好，就会用行动来证明，哪怕这会耗费大量的时间，但是我们一定要 让大家看到事实与当初的承诺是一致的。如果做到这一点，还会遗憾错过什么呢？
中 国房地产报：很多开发商很习惯于提一些很具体的战略目标，太古地产是否也会有短期和中长期的 战略目标？
白德利：短期的目标当然是把我们手头上的这5个项目做好，就是正在运营 的北京三里屯VILLAGE、这次正式开业的广州太古汇以及将在今年年底开业的北京将台颐堤港，另 外成都和上海的两个项目我们也一直在努力推进中。
长期的目标就是希望寻找到第六 、第七甚至更多的项目。在未来很长一段时间内，我们的任务就是要找到下一个合适的投资项目， 并在内地发展好每一个物业组合。
但是开发这种大型综合体项目，我们需要慎重地寻 找合适的地点、长时间的投入，建造和营运都会是一个很漫长的过程。
中国房地产报 ：正如你所谈到的，商业地产的运营和管理至关重要，那么是不是太古地产在香港和内地的每一个 项目都可以做到租金收入完全覆盖成本，并有一个很丰厚的回报？比如北京三里屯VILLAGE，开业3 年了，其租金能维持整个项目的日常运营管理吗？
白德利：现在来看，三里屯VILLAGE ，特别是南区的商业，我们对它的发展都很满意。通常我们跟租户签3年的租约，而现在差不多是 过了第一个租赁期，所以你们可能会看到租户组合有所调整。这种改变与调整对一个商业地产项目 来说是长期的。
无论是已经开业3年的三里屯VILLAGE还是开业不久的广州太古汇，对 于我们来说都还是刚刚开始。我们对每一个商业地产项目的营运，都会不停地去改善租户组合、社 区环境等，所以不会说某个阶段就能达到最好的效果。
中国房地产报：太古地产在内 地和香港的业务未来是否会进行比例上的调整，或者有意向性的倾斜度？现在太古地产在内地有5 个项目在同时进行，是否在未来内地的规模和业绩会逐步超过香港？
白德利：基本上 ，我们没有一个明确的数字方程式来划分在香港和内地的业务比例，但是在内地的快速发展步伐肯 定会更加明显一些。
香港是一个成熟的房地产市场，因此开发的速度相对会比较慢， 同时那里的土地也很有限，开发机会不太多。不过香港是我们的大本营，我们对香港的市场和环境 很熟悉，所以如果有好的机会我们也绝不会放弃。
中国房地产报：除太古地产外，你 在太古集团也有任职，并且管理过很多的业务领域。在你看来，地产是这些领域里面最有趣，或者 说最有难度的一个吗？
白德利：我参与过集团内的不同业务领域，太古地产是太古集 团中分量最大的一块业务，我觉得地产的确是一个非常有趣的领域。
不过，不同的业 务各不相同，因此总有各自有趣的地方，不太好比较哪个最有趣。
在过去很多年里， 不管我在太古集团的哪个业务范畴内，共同点是都跟中国有很密切的联系，我在太古集团从事过多 个在中国的业务，也在中国不同的地方工作和生活过，所以现在任太古地产中国区域行政总裁一职 也很符合我的意愿和条件。
当然，介入到新的领域，对我来说是一个很有趣、很有挑 战性的体验。
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