林武生：适用、经济、美观的绿色地产之路
图为：招商局地产控股股份有限公司绿色研发中心主任林武生
新浪地产讯 6月28日上午，由中国房地产研究会、中国房地产业协会联合主办的以“推广低碳技术，建造百年建筑”为主题的“第二届中国房地产科学发展论坛”正式开幕。新浪乐居、新浪地产作为独家战略合作媒体，全程报道此次盛会。
招商局地产控股股份有限公司绿色研发中心主任林武生作了以“适用、经济、美观的绿色地产之路”为主题的演讲，以下是演讲实录。
谢谢孙老师，谢谢各位！
我想今天我能站在这里，非常感谢中房协和中房研究会，今天来这里主要是两个目的。第一，向各位学习，现场很多兄弟单位做的非常好这是我学习的榜样。第二，我想寻找一些合作的伙伴，放眼看过去已经是我们的伙伴。今天要说适用、经济、美观的绿色低碳发展之路，我们一直就有一个理念，我们今天一直在探讨怎么样给社会奉献更好的产品，而更好的产品有绿色低碳的要求，而绿色低碳这种技术我们看来是一种适用技术，适用的技术显示出一种非常良好的经济性，当然建筑作为一个社会产品它是一个百年住宅，还具有居住的功能，它也陶冶自己性情的功能，所以它必须也是美观的。
我今天看到百年建筑这个体系，我想我们确实找到了适用经济、耐久性很好美观的道路是未来非常重要的发展目标。
我们每次去做这些事情都响应国家的潮流，我们也知道建筑作为低碳时代节能减排非常重要的工作。对于企业减少碳排放是企业的作为，建筑是碳排放非常大的，所以控制起来也非常重要。我们今天讲的是招商地产，招商地产作为中国第一代房地产公司，大家买股票都知道，是中国头几家房地产公司，从一九八几年到现在已经36年了，这样的一个经历在地产公司里面时间非常长，改革开放初期给了招商局这么一块地，招商局就在地上面建成了一个美丽的蛇口半岛，希望建成最适宜人类居住的地方，几十年过去了确实做了这些。做到了这些东西跟企业的要求有关，就是说这块地把价值做坏了这个企业的损失也是很大的，因为当时招商局有土地一级开发的功能，我们这么多年做下来确实也做成了深圳的一个标杆，很多人都愿意到蛇口去。
新一代招商局的领导人秦晓认为一个企业要寻找非常好的模式，比如说莱茵模式是非常值得企业借鉴的，企业在盈利的同时应该注重社会责任，要与整个社会的价值观一致，这是招商局领导给我们做的一些指示。招商地产根本的理念是有一些核心的价值观，人文、责任、务实、专业，刚才宝业地产做了那么多探索，源于他们的责任，他们不仅仅是为了盈利，他们也有非常务实、非常专业的一方面。招商地产一直在做绿色地产，做绿色地产是源于深圳市给招商局批了一个12平方公里的土地，这个土地当时做成了社区综合开发，在这片土地上原来一点儿配套都没有，我们就采用了5—10分钟的步行距离，工作、学习、购物、休闲这种方式，非常低碳的生活方式，这种休闲和商业核心区、工作核心区使整个城区的交通出行大大减少了。我们一直都希望这种社区综合开发的理念能够在全国的项目中推广。国内第一个LEED认证的商业项目—泰格公寓，这个封面在美国的时代周刊上出现，说招商局的绿色发展令人鼓舞，他们任务中国采用了美国的LEED的认证，所有中国经济已经逐渐走向了低碳经济的发展道路。广州金山谷项目获得了2009年联合国人居署颁发的最佳人居奖。招商局坚持综合开发绿色地产的道路。我们获得了种种成就，我们算起来在国际上的成就大概有三、四十项，这是近五、六年的成就，包括联合国人居署的奖、LEED、中国绿色建筑等等。
案例1：
泰格公寓，是国内第一个获得LEED认证的商业项目，在2003年我们和美国绿色建筑协会沟通，当时美国的一家公司认为做这个项目有一个开创性的影响，居然中国做了第一个LEED认证，中国为了做LEED认证最简单的理由是中国没有绿色建筑国际认证，所以想到国际上找一个，当时是找了英国，英国说不在英国以外做，所以就找到LEED，在中国做了第一个以后现在在中国做了200多个，这个影响非常大。我希望百年建筑新的体系尽快跟上来，因为和中国目标的现状还是有很大的不同。我非常同意宝业那位先生的说法，这些必须跟中国的现实相结合才能做出一些好的建筑。绿色建筑有很多的分析过程，包括小区风模拟、维护、模拟、计算机模拟等等，做了很多的优化和措施。通过绿色的开发，采用了30多项技术，这30多项技术都是优化出来的，这种技术做了整整三年的能耗测试，这四星级酒店里面我们可以看见耗电量是40度每年每平米，这个数值是什么呢？就是说这个数值在深圳四星级酒店里面应该是最低的，深圳四星级酒店数字在70—100之间，一般来说会在100左右。做了绿色建筑壁普通的一般的四星级酒店，同类型的建筑能耗要减少超过一半的数字，所以效果还是满明显的。
最后，说一下整个项目的适用、经济、美观。现在这个项目单位平米能耗全部加起来是72度每年/平米，我们测了三年，中间的波动值是10%，有的时候到了60几，有的时候到了77、76。深圳市同类建筑单位平米能哈是130度每年/平米，到150度每年/平米，大概1平米会比同类的建筑少70度电/年/平米，这样算下来，每年可以减少330度电，可以减少300万总的投入。绿色增量成本的投入是1000万，每除300万，按动态回收的话，到四年多可以收回整个投资成本，当然还有水的投入，每年可以节约水费1.5万，静态回收期大概在15年，我们可以看见作为开发企业，做任何的投资都要讲求投资回报，这是全生命周期成本最直接的体现。当然，我们可以看到在泰格这个项目里面，投资周期从建设完以后这线算过来，投资回收期应该是在4—5南。红色线说明了在投资的早期(PPT)对于整个项目的把控力度越大，越往后期能够把控的东西就越少，所以说越往前越在规划设计阶段越重要，越往后你能做的事情越少。
南海意库这是1982年建成的老厂房，很多时候企业搬离了这个长，到了2000年这个厂房就变空了，就想到怎么样做产业的转换，这是当年兴旺时候的情景，当时邓小平来到过这儿，当时提出“时间就是金钱，效率就是生命”宣传牌作为蛇口历史性的建筑。当时争论满厉害的，是不是拆倒重建，因为拆了也花不了太多亲，我们就觉得不能开一个坏头，其实招商局还有若干百万空的厂房，大家都拆了会造成巨大的浪费，我们觉得能改造还是尽量改造。改造当时面临着非常大的问题就是说电力负荷值，电子印刷厂和甲级写字楼中间有很大的差距，还有结构加固问题，我觉得这也是我们面临的非常要命的问题。还有，原来的功能，原来只是一个厂房，现在变成了办公会议、租赁、展览之类的，这上面用了60多项技术，南方能见到的技术都被优化利用了。比如说外维护，我们把原来的墙体尽量留下来，比如说用了聚苯板。还有一块儿是用了温室独立控制空调，是清华大学蒋怡院士的专利，这个空调获得了国家发明的二等奖，这是国际上非常先进的技术，我们当时对用不用这个技术的争议非常大，可以说在南方也没人用过，现在看起来还是用的比较成功的。因为它的空调的效率非常高，一年一个平米空调的费用是31度/年/平米，比深圳普通的空调少2/3，现在看来这个空调的效果非常好，我们在整半年的时间只用新风就行了，完全不用冷机，效率还是满高的，系统能效比可以做到5.5%，比2%点几的空调高一倍。因为出温度是17度，回水是20度，所以能效非常高。这些诸如此类的技术可以看到，比如说屋顶花园、光伏、自然通风这些都是是采用南方地区非常适用的技术，遮阳、节水器具等等。可以看见，我们测了将近两年的时间，65度/年/平米的能耗，空调是31度，深圳甲级写字楼是110—200，空调在70—120之间，光空调深圳市是70—120之间，节水大概一年是1万吨水。绿色增量的成本是接近900万，每年可以节约大概是200万元的电费，很简单因为从这上面130、140每平米可以节约到80、90度电，总的建筑面积是2.5万平米，大概是200万元人民币，从800多万除以200万大概在五年多可以收回所有的成本。所以，我觉得绿色技术是一些适用、经济、美观的建筑。
广州金山谷项目是联合国人居企业最佳范例奖，09年7月7日在德国的德里领这个奖，这个是综合开发的实践，我们对这个项目提出了65%的节能率，我们跟国际上的机构英国百瑞诺采用一个地球十项原则来做这个项目，规定了很多人去抓这十项原则中的项，到现在零碳到现象英国都没有实现，我们只能说低碳好了。把原有的生态保留下来，室外热环境改善等等，达到65%的节能手段，包括南方的通风的拔风措施。还有社区综合开发带来的好处，包括提供就业机会的实现产产值等等，还通过减少交通需求可以每年节约3000多吨二氧化碳，还有65%的节能率。其实交通在规划上面我们做出的一点点的努力的话，会比在建筑本体上面做出很多的努力效果要好得多。所以说做绿色建筑绿色城市非常重要，当然还有其他的措施。
所以，我们还是很认真地做绿色地产，包括我们自己的思想行为方式，我们所有项目中都是爱护原生树木，每年都要去山村种树，为房子保留原有的建筑等等，我们地产里面有绿色建筑的绿色规则，所有项目都要通过规则的审查。
袁更老先生给我们提出的自然生活，天人和谐。我觉得人就应该生活在自然中，对自然有应急性，不需要有太高的舒适度。我们每年都去做绿色的公益性会议，希望通过公益性会议唤起大家对绿色的激情。
最后，我们由绿色进驻走向绿色低碳城市的四个思考。
1、理念重于技术
2、公建重于居住
3、整体重于局部
4、规划重于建筑
今天很多专家说了用地性质的改变，可以造成城市的低碳。我们提倡绿色低碳的生活少开车、多走路；少吃肉，多吃素；少开灯，多采光；多动手，少购物。适用、经济、美观是绿色低碳发展的根本道路。
谢谢大家！
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