招商局：绿色地产 低碳生活
本报告的时间跨度是2010年1月1日至2010年12月31日。如无特别说明，报告中的绩效指标涵盖了对招商地产可持续发展产生重大影响的实体，包括2010年度财务报表合并范围内的子公司。
本报告遵循GRI（G3）关键性、利益相关者参与度、可持续发展背景等原则，识别了主要的利益相关方，多方面收集不同利益相关方的合理期望及信息需求。在分析业务运营中可持续发展的关键问题，结合房地产行业的目标与经验，经研究、评估、筛选，确定了本报告信息披露的关键项目及指标。
一、公司发展概况
1、公司概况
招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是香港招商局集团三大核心产业之一，是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达579亿元。公司总部设于深圳，公司A股、B股在深圳证券交易所上市、B股在新加坡证券交易所第二上市。
招商地产因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。公司因合理的业务结构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”。
历经26年的发展，招商地产对中国改革开放的前沿——蛇口半岛进行城市化运营的探索和开发，将一片沧海滩涂建设成如今的山海间绿色家园。开发项目涉及城市综合体、别墅、写字楼、工业园区、商业配套、大型综合性商品住宅及城区公用设施，所开发的产品均成为不同阶段房地产市场区域的焦点以及行业标榜。
招商地产拥有的园区配套产业：招商局物业管理有限公司、招商供电公司，通过专业优质的服务能力，将产业链条延伸至房地产开发的其他领域，并不断追求对社会和客户的承诺，完善社区综合服务。
公司现已形成自身发展的核心价值体系：可持续发展的绿色生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力、租售并举的产品结构形态、完善的全程服务体系，同时以优良的资金运作保证及招商局集团的大力支持，使招商地产赢得市场认同。
招商地产秉承“家在，情在”的品牌追求，力求以稳健、持续增长的发展理念和经营之道，专注于开发优质的绿色房产项目，将绿色低碳理念贯穿于公司运作的每个过程，为客户提供舒适的生活空间，致力于树立良好的企业公民形象，并最终赢取投资者、市场和业界的尊敬，成为中国最优秀的房地产品牌企业之一。
2、公司治理与组织结构
公司严格遵循相关法律法规与监管部门规定，通过持续规范和优化，形成了较完善的现代企业治理结构。公司股东大会、董事会、监事会及管理层按照法律规定和公司章程独立运作，形成权力机构、决策机构、监督机构和执行机构之间相互协调制衡的运行机制。董事会负责公司所有重大决策，下设战略、审计、薪酬与考核三个专业委员会，为董事会提供专业决策支持。
公司总经理办公会在《公司章程》规定和董事会授权范围内执行董事会决议，行使公司经营管理权，对董事会负责，下设投资、策划、营销、客服、成本、考核六大专业委员会，为总经理办公会提供专业决策支持。
对于环渤海、长三角、珠三角三大区域，实行“集团总部、区域管理总部、城市公司”的三级组织结构；对于其它区域，实行“集团总部、城市公司”的二级组织结构；对于深圳区域（含惠州公司）项目，集团总部采用矩阵制项目管理模式直接操作。为了适应规模化发展、提高资产周转率，公司2011年将进一步下放管理权限，进一步明确责任主体，使“责、权、利”相匹配，通过改革形成一个良好的机制，充分调动一线公司的主观能动性。
3、内部控制和风险管理
一直以来，公司着力于内控制度的建立和完善，不断优化控制流程，力求提高运营管理效率，降低运营风险。目前已按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律法规的规定，遵循内部控制的合法、全面、重要、有效、制衡、适应和成本效益的原则，结合行业及公司业务结构特点，在资产监督与管理、资金管理、投资管理、人事管理等诸多重要方面建立了一系列内部控制制度和控制体系，保证公司业务按照适当的授权有序进行。
4、主要产品及服务
公司以综合社区开发、社区物业管理、酒店经营、商业物业租赁（含写字楼）等为主营业务；开发项目涉及别墅、写字楼、工业园区、商业配套、大型综合性商品住宅及城区公用设施等。
5、2010年度获得的企业荣誉
6、企业社会责任管理体系
我们高度重视社会责任，以公司与股东、客户、员工、行业、社区与环境之间的和谐发展为目标，努力实现履行社会责任与公司业务运营的有机融合。为确保履行社会责任，实现可持续发展，公司实施了一系列相关制度安排与组织建设工作，基本搭建起了主体性组织建设与客观效果评价机制相结合的企业社会责任管理体系，具体包括组织管理体系、日常管理体系、评价指标体系、业绩考核体系、信息披露体系、能力建设体系等六个子体系。
7、利益相关方关系
利益相关方沟通与合作是提升可持续发展管理水平、改善企业经营绩效的重要途径。我们积极借鉴国际标准与国内外同业在社会责任管理方面的先进经验和最佳做法，结合自身业务与运营特点，深入分析和明确各利益相关方所关注的重要领域。经过系统的识别，招商地产选定政府、股东、环境、客户、员工、行业/伙伴和社区为主要利益相关方，并就利益相关方关注的议题进行回应。
二、绿色地产，低碳生活
公司通过对绿色产品、绿色行动、绿色社区的系统规划，强化公司的绿色品牌建设，与“百年招商，家在情在”的企业愿景建立更为密切的联动关系，树立企业公民关注环境、保护生态、节约资源、降低能耗的绿色大使整体形象。
1、绿色产品
房地产是社会资源整合型行业，在项目的全过程开发中，虽然房地产公司作为策划与管理类企业本身并不直接消耗能源，但是房地产企业对其项目的市场定位和设计掌控将对产品全生命周期中的能源消耗和生态环境产生持续影响。因此，必须在房地产项目定位的源头上将建筑这个“百年耗能机器”按照“四节，一环保”（节地、节材、节能、节水，环境保护）和绿色建筑原则进行规划设计和运营管理。
制定规划，践行绿色承诺
2010年3月，公司在年度产品发布会上正式对社会承诺，招商地产所开发的项目均以国家绿色建筑评价标准作为建设参照目标，住宅建筑全部符合绿色建筑一星标准，公共建筑全部符合绿色建筑二星标准。坚持以绿色建筑社区为基础的规划设计方向，科学合理地规划每个项目的绿色星级标准，并计划在5年内，逐步实现住宅绿色二星级和公建绿色二星及三星级标准。
夯实基础，完善绿色标准
目前，国家尚无统一的建筑行业碳排放测算指标体系，各类不同建筑因此缺乏碳排放比较的基础。为此，公司绿色技术研发部门制定了公司内部碳指标计算体系。
创新技术，实施绿色施工
作为“绿色地产”的倡导者，公司在项目建设过程中积极推广实施绿色施工，承担起可持续发展的社会责任。公司各项目均因地制宜，结合地方特点，在绿色施工方面展开研究，提供符合当时当地的解决方案，融入到项目实施的各个环节中。2010年，深圳总部、广州管理总部、北京管理总部已逐步推广实施绿色施工。
不断探索，尝试绿色采购
公司在日常采购过程中不断向供应商强调绿色采购理念，以此影响供应商采取积极措施，提高其企业的管理水平和技术创新水平，尽可能地节约资源能源和减少污染物排放，提高产品质量和降低对环境和人体的负面影响。
2、绿色行动
公司致力于将绿色节能落实到办公室和员工的个人行为中。2010年，公司提出了“绿色地产”战略，进入了“低碳元年”。公司启动了员工绿色行为推广方案——“绿巨人”计划，从绿色价值观、绿色行为方式两个方面系统推进，减少自身运营对环境的影响，努力推进资源节约型、环境友好型社会的建设。
绿色行动制度化
公司颁布了《员工绿色行为指引》，并将25条绿色行为制作出了《员工绿色行为树状图》，在全员中进行广泛宣传推广。对于绿色办公，公司特别颁布了具体的工作指引，从“推广无纸化办公，节约用纸，文具、纸张收回利用，节约纸杯和支装水，制作和使用环保信封，优先选用环保办公用品”等六个方面进行详细说明，倡导员工积极践行绿色办公。
绿色行动视觉化
为了更好的推广员工绿色行为，公司建立了一套全面的员工绿色行为识别系统，包括办公区域的绿色装扮、办公环境及公共设施的环保标识，员工绿色行为的系列海报、漫画、电脑屏保及壁纸等，并在全公司范围内推广使用。
公司结合管理实际，积极利用每年的一些专题活动，将员工的绿色行为常态化。通过年度部署、专题策划和过程指导，将各项绿色行动常态化，使员工的绿色行为与自己身边的具体活动和工作实际紧密结合。目前，公司每年固定通过“地球一小时”、“百公里徒步”、“绿色公益日”等活动，组织员工共同关注环境保护，积极践行绿色生活，向社会彰显了招商地产“绿色地产、低碳生活”的品牌理念。
案例：绿色办公降低能耗
公司重视加强内部节能减排管理，不断完善办公环境管理政策和流程，开展水、电、汽油消耗量定期统计工作。激励员工自觉开展节能减排工作，推行视频会议、电话会议等方式，减少公务旅行。制定办公室用车、业务用车管理办法，努力降低油耗。公司总部办公大楼南海意库是由八十年代建设的老厂房改造而来，采用了适宜的节能环保技术，成为节能率65%的绿色甲级写字楼。其单位平米年能耗指标为70度，每年可以节电200万度。还采用大量节水技术，每年可以节水15,000吨。自2009年公司推行绿色办公行动准则后，2010年在公司业务较2009年提升30%的情况下，复印纸张总量不仅没有增加而且有明显的减少，总部办公楼电开水炉2009年进行了节能改造，改造前，单台年均耗电量达8,000度，改造后的2010年单台仅2,500度，仅为改造前的30%，年节电量达2.7万度。
3、绿色社区
作为绿色地产的领航者，招商地产在26年的发展历程中，始终坚持独具特色的绿色地产开发体系，在行业内首倡绿色地产发展道路，以社区形态营造、环保技术普及和节能材料应用为手段，使住宅新建、旧城改造、商业和公共建筑建设开发等行为符合“自然生活、天人和谐”的理念，以达到生态、环保和减排的目的。26年来，公司以绿色为爱筑家，从不懈怠。2010年，公司继续以“绿居行动”作为平台，通过开展“乐活植树，低碳生活”、“有奖征文，图文大赛”和“地球一小时”等活动，积极打造绿色社区，让更多人行动起来，爱护我们居住的山海家园，让世界多一点绿。
三、股东：专注主业、稳健增长
近几年，公司进入快速发展期，资产总额、净资产和净利润都呈现跨越式增长。从股东权益角度看，公司既实现了国有资产的保值增值，也为广大中小股东带来了股东价值的快速增长。公司以真诚实际的行动树立了良好企业公民形象，从而赢得国内外诸多投资者、客户和业界的尊敬，成为中国最优秀的房地产品牌企业之一。
四、客户：关注需求、提升服务
全程服务—入伙—以人为本定制服务
全程服务—居住—快捷的保修维修服务
全程服务—客户关怀—彩虹计划
全程服务—招商会—业主专题的会员组织
我们以客户的需求为关注焦点，苦练内功，从项目开发伊始抓起，不惜增加成本投入，强化现场施工管理。所有产品的设计和施工过程均实行“两个关注”：关注客户的感受，关注产品细节，以确保房屋质量经得起市场和客户的考验。同时我们一如既往地把客户服务作为公司核心竞争力之一，采取多种举措全面提升服务水准，不断总结成功经验，以点带面推进各项服务水平的提升。2011年公司将在各地全面推行服务专项“枫叶行动”来不断提升服务水准，以满足客户日益变化的合理需求。
1、确保项目质量
公司制定一系列工作指引，包括：《工程质量管理作业指引》、《工程巡查作业指引及检查点汇编》、《安全文明施工管理作业指引》、《工程样板房实施作业指引》等，并实施项目定期巡查制度，进一步加强产品质量管理和安全规范作业。公司强调“以客为先”的人本理念，致力于为客户提供超出客户预期的优质产品。对发现的任何质量隐患，均做到及时快速整改。2010年，公司实施项目巡查78次，有效提升了产品质量水平。公司内部建立运行完整的工程质量验收体系，通过实施“百平方米缺陷数”、“户均问题数”等一系列近乎苛刻的验收指标和产品交付给业主之前进行多轮验收等措施，严格监督房屋的生产品质，全面打造优质产品。
2、优化客户服务
2010年，公司延续和升华“郁金香行动”，通过建立客户大使、业主体验日、项目家书、客服CRM系统、售后服务联合办公、模拟入伙月、项目经理接待日、维修快线、客户回访和彩虹计划等机制，不断提升服务水平。2010年公司住宅业主总体满意度稳中有升，达到参与测评五年以来的最高水平，在行业中处于领先地位。
五、员工：共创价值、共享成长
招商地产认为员工是公司重要的资产，员工的成长是公司可持续价值增长的坚实基础。为此，公司通过人才供应链建设、构建任职资格模型、全面实施Q12培训、改进员工绩效管理等措施，为员工创造了良好的工作软、硬环境。
1、铺设职业生涯
公司以三大序列发展通道（专业技术序列、营销序列、管理序列）为基础，从制度上保障员工自身职业发展规划的制定和实施，为员工铺设良好的职业生涯，包括：新员工入职指导人制度、员工竞聘活动及职业发展培训等，同时，通过拓宽招聘渠道，保证了公司人才供应链的持续性。
2、加强员工培训
公司已建立起以“三大计划”为主体，内外部讲师与课程体系为基础的分层级、分专业的培训管理体系，在“充分利用组织内外部的资源进行吸收整合，提升个人知识与能力，并转化为组织知识与能力，打造学习型组织”这一培训战略目标的指引下，紧紧围绕公司战略与企业文化，坚持形式与内容上的不断改进与创新。
3、薪酬福利保障
公司在总结以往经验的基础上，以利润为导向，兼顾企业、个人的发展，完善各项薪酬激励制度，为员工提供有效的激励保障机制。公司加强激励机制建设，以构建长期、中期、短期配套的激励体系为目标，以提高薪酬的激励性和内部公平性为重点。
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