方兴地产：专注优质资产是核心战略
方兴地产（中国）有限公司（下文简称“方兴地产”）旗下子公司金茂投资与金茂（中国）投资控股有限公司近日正式挂牌。业内人士认为，方将酒店资产分拆上市，打通资本市场融资渠道，对方兴地产而言，将有利于补给地产开发所需资金，缓解现金流压力。
金茂大厦（包含上海金茂君悦大酒店）——上海地标建筑之一，其开发商方兴地产的物业多位于一二线城市的黄金地段。
作为国内最大的高端商业地产企业之一，方兴地产凭借在中国商业地产的先发优势与多种物业形态协同发展的战略，目前已在全国多个城市落地开花，未来，方兴还将继续发力一、二线核心城市。分拆酒店业务之后的方兴强调：“我们的战略没有改变，和过去一样。”
酒店分拆上市“反哺”住宅开发
7月初，方兴地产的金茂投资与金茂（中国）投资控股有限公司正式于香港联合交易所主板挂牌交易。
作为方兴地产旗下的酒店业务平台，金茂投资是一家初始专注于中国酒店行业的固定单一投资信托，金茂投资与金茂（中国）投资控股有限公司包含了金茂大厦以及上海金茂君悦大酒店（金茂大厦内的酒店）、金茂北京威斯汀大饭店等在内的8家酒店。金茂投资挂牌首日共发售6亿股，持股比例为70%的方兴地产为金茂投资最大股东，并已引入包括上海建工在内的4名基础投资者。
“酒店分拆是公司战略需求，上市宜早不宜晚。”
按照方兴地产负责人的说法，目前所持酒店均实现盈利，且都位于城市核心区域，“属于公司优质资产”。
方兴地产2013年财报显示，截至2013年12月31日，酒店经营业务实现收入20.61亿港元，占集团全年收入总额的10%左右，保持了稳健的发展步伐。
“与其他开发商在商用物业的经营状况相比，方兴地产的酒店运营收入占比和盈利占比都非常高。”兰德咨询总裁宋延庆表示。
事实上，方兴地产分拆酒店上市的举动，能够在盘活存量资产的同时反哺住宅开发，更好地实现销售型物业开发与持有型物业运营共同发展的“双轮驱动战略”。业内人士认为，方兴地产搭建持有型物业运营的金茂投资与销售型物业开发的方兴地产两个上市平台，低成本融资和稳健扩张是其“双轮驱动战略”的终极目的“拆分上市将有利于公司盘活存量资产，将公司的这部分资产价值得以释放的同时，实现价值最大化，提高方兴地产的流动性和财务灵活性。”方兴地产负责人也表示，“方兴地产新开发出一个上市的融资平台。”根据2013年年报，其目前的总资产高达1208.43亿港元，而净负债率始终维持在40%-50%左右。
业绩增长稳健，有力拿“地王”
在酒店投资与经营之外，方兴地产的业务板块还包括高端住宅、商务租赁、零售商业开发与运营等。其中，住宅和物业是方兴地产的主营业务，二者的营收占到了其总营收的近九成。
作为中国领先的高端商业地产开发商和运营商，方兴地产在“城市最核心地段”拥有大量高档商用物业，在北京、上海、南京等地持有并经营总建筑面积约53万平方米的高档物业。仅在上海，方兴就拥有包括金茂大厦、上海财富广场、上海金茂君悦酒店等在内的多个商业项目，并投资上海国际客运中心与航运中心，堪称上海滩最大的商业地产“巨无霸”。
“本集团所持有的写字楼全部位于一二线核心城市黄金地段，市场需求旺盛”。“2013年写字楼出租率仍保持接近于100%的高水平。”方兴地产负责人介绍说，保持高出租率的同时，公司旗下的写字楼租金水平与2012年比“亦见可观增长”。以位于北京的凯晨世贸中心为例，2013年，凯晨的平均日租金达到11.8元/平方米，同比增长4%，全楼平均出租率达到99.57%，换租租金提升42.72%，续租租金提升71.69%，2013年全年新签约租金（不含物业管理费）达到600元/平方米/月，创下历史新高。
易居中国执行总裁丁祖昱指出，方兴地产作为中化集团的下属央企，资源和资金的优势明显。另一方面，方兴“绝非房地产行业的初哥”，其运营经验丰富，过去在上海操作过金茂大厦、上海财富广场、上海国际航运服务中心等多个高档商办项目，在豪宅开发领域近年来也是大放光彩。
值得一提的是，加上2009年以40.6亿元拿下北京广渠路15号“地王”，方兴目前在上海和苏州等地拥有四幅地王地块，斥资超过200亿元，“地王”生意做得风生水起。
今年1月28日，方兴地产在与中海、保利置业、华润、九龙仓、世茂、金地、招商万科、融创绿城等15家企业及联合体的竞拍中，斥资101亿元夺得大宁地块，地块楼板价47609元/平方米，溢价率高达111.5%，该地块也刷新了上海宅地的总价纪录，引起市场强烈反响。
方兴地产年报显示，未来，这一地块将被打造成为高端居住府系产品，落成后将成为中国第五座金茂府，也将成为本集团继陆家嘴金茂大厦、外滩上海国际客运服务中心和上海国际航运服务中心之后，在上海的第三座中心地标。而丁祖昱也对这一项目表示出高度认可：“我相信，由方兴来运作该项目，将是未来产品力的可靠保证，也让我们对该项目的品质有了更多期待。”
就在近日，方兴地产发布公告：2014年上半年，方兴地产累计取得物业签约销售额64.58亿元，加上土地一级开发销售成交金额共计77.24亿元，累计签约销售建筑面积25.6万平方米。
虽然仅完成年度目标32%的业绩并不令人满意，但方兴地产6月单月销售业绩猛增，为24.57亿元，占上半年销售总额的38%，相当于该公司今年第一季度的销售总额。同时，年报显示，2013年，方兴的毛利率为44.4%，高于104家上市房企36.7%的平均毛利率。克而瑞研究中心报告指出，方兴地产2013年的销售均价达到25457元/平方米，单城市产能达到24.3亿元，高于TOP50企业均值21.5亿元。
“公司对于单城市的发展和布局都基于整体战略布局及区域市场分析，因此每个项目都拥有独特的区位优势。”方兴地产总部负责人表示，“方兴是一家房地产企业，所以造好房子是我们最为关注的。”优质的产品保障才是一个企业能长久立足于这个行业的不二法则，其产品的定位明确，品质上乘，再加上优质有效的管理能力，“相信公司长期积累的行业优势能长远维持比市场更佳的经营业绩”。
同时，该负责人强调，方兴的周转速度也并非像外界认为的那样缓慢，其对项目开发和周转有严格的时间控制：保证拿地10个月后首期开盘，20个月归还股东收入，同时不能低于30%的毛利率，这一举措与行业老大万科所奉行的“5986”原则（拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅）有异曲同工之处。而今，来自兰德咨询的统计显示，方兴地产的存货周转率为0.76，位于百强房企首位。
加大土储尝试新业务
方兴地产认为，从长远判断，房地产行业的整体发展仍然是具有巨大潜力的。未来方兴拿地范围主要是一线城市，同时也会考虑经济比较活跃的二线城市。主要范围以长三角、珠三角以及京津冀地区为主。
在拿地方面，方兴地产强调，“公司一直以来都会根据自身的现金流情况适时拿地，把握了良好的拿地时机。”正因为如此，公司也取得了良好销售业绩，“从公司的利润率水平可以看到公司过往拿地还是比较成功的”。
目前，方兴地产已进入北京、上海、深圳、珠海、三亚、丽江、长沙、青岛、重庆、苏州、南京等14个城市，土地储备总规划建筑面积约超过2700万平方米。同时，方兴地产仍在加大土地储备。今年1月10日，方兴以23.7亿元总价竞得杭州拱墅区地块；1月28日，又以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价4.76万元/平方米；2月20日，分别联合葛洲坝、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗住宅地块。
“我们的战略没有改变，和过去一样。”方兴地产负责人强调，未来方兴地产主要在一线城市发展，一些经济活跃的二线城市也是发展方向，“方兴到现在为止都是在经济活跃的一二线城市布局”。
同时，旅游地产成为方兴地产未来业绩的又一个增长极。当前，秉承“双轮驱动”的发展战略，方兴地产所开发的旅游地产、商业地产、住宅地产等均取得了较好的业绩，其中丽江项目就属于旅游地产、南京国际中心就属于商业地产、长沙梅溪湖项目属于新城开发，这些丰富的业态开发种类对于方兴是一种尝试更是一种经验，“方兴不排斥将根据不同土地类型及实际情况进行新的尝试”。
另一方面，“方兴地产在打造豪宅产品时以高科技元素、绿色环保等概念著称”。近年来，方兴坚持“绿金理念”，赋予旗下房地产产品绿色、低碳、科技的高性能指标。
2010年，方兴地产正式将发展绿色建筑写入企业的发展战略。此后，以“高起点、科学化、体系化、差异化、市场化”为指导思想，以因地制宜、被动优先、精密设计与管理为绿色技术路线，以卓越的低碳城市运营商、中国绿色校园开创者、低能耗高品质建筑代表以及综合节能服务先锋为企业绿色战略目标，方兴在绿色低碳的道路上脚步日益稳健。
方兴地产品牌架构
方兴地产的商品（产品）品牌以“金茂”为主品牌，其产品根据经营业务板块划分，总体可分为高端地产开发、星级酒店投资与经营、商务租赁、零售商业开发与运营以及客户维护。
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