绿色战略的胆识与远见——招商地产

哥本哈根气候变化大会召开以来，“低碳经济”已成为了全球各个行业、各个群体之间的热议词汇，成为全球未来竞争的新领域，开始渗透到生活的方方面面。在房地产开发这个能耗大户行业，也正在上演着一场史无前例的“绿色风暴”。
 
      作为国内房地产业低碳发展的探索者和领路者，招商地产在26年的发展历程中，逐步摸索和践行出企业独具一格的发展道路，形成了一套具有强烈个性魅力的绿色地产理念体系，早已将绿色低碳作为企业的核心领跑能力，对于这场绿色战争，必然是胸有成竹，胜券在握。
 
      早在1978年前，招商局蛇口工业区的创始人誓言将“将蛇口建设成最适合人类居住的地方！”他当时没想到，他的憧憬引发了一场绿色革命。因为资料表明，我国目前我国建筑能耗占全社会总能耗30％，已超过工业、交通、农业等其他行业，居各行业能源消耗之首，且建筑耗能伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升，呈急剧上扬趋势。而在现有的441亿平方米存量建筑中，真正达到节能标准的不到10％，九成以上属于耗能建筑。为减少温室效应带来的危害，中国政府承诺到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40％至45％。而研究还表明：只要简单地提高建筑能效，全球在2010年可以减排7.15亿吨二氧化碳，相当于预计的2010年全球排放总量的27%。
 
      实施低碳战略是国内所有房地产企业都面临的巨大课题。作为国内绿色地产概念的倡导者和先行者，招商地产以“家在情在”的历史使命感、社会责任感及人性关怀为执着信念，已经在其二十五年的发展过程中逐步摸索出一套相对成熟的绿色地产理念体系，走出了一条独特的绿色地产之路。绿色地产与低碳发展，已经不光是招商地产的概念和口号，已经逐步融入"百年招商"的品牌之中。
 
      招商地产的绿色战略由提出到成熟，已经逐步形成了一套"产居合一、绿色低碳"的发展模式。这是一项以人为本、实现城区和全面协调和可持续发展。并非仅仅着眼于环境的外在视觉形象，更注重城区的绿色经济、绿色交通、绿色社区等内涵，从而体现"天人和谐"的丰富发展理念。
 
      绿色低碳的开发模式，从以前简单运用绿色技术的框架中走出来，而是从产业结构到能源结构的全面优化，从生产方式到生活方式的全面变革。如何实现绿色资源的整合能力是这一模式的核心，也是招商地产的核心竞争力所在。
 
     整合绿色资源贯穿于企业整体运营的每一个环节，从拿地到开发，从营销到社区服务，在每一处细节都体现着招商地产的这一核心文化。以蛇口工业园的为例，招商地产已经以产业、居住互动为核心的“综合社区开发模式”，具备产居一体的开发实力。
 
      一套成熟的公司绿色运营管理体系是“绿色地产”的关键所在，招商地产，在不断的探索和积累中，已逐步达成，并因地制宜的具体应用。在公司管控体制中加入绿色地产内容，在各级运营中落实绿色地产实施。总部设立策划委员会和绿色地产研发中心，负责公司绿色体系的制定以及产品研发的推广。在各地分公司的技术总监兼任绿色专员，负责相关绿色事宜。
 
      与管理体系相呼应的则是绿色技术体系的建立，为了打造绿色建筑、提供低碳空间，招商地产建立严格的绿色技术标准。绿色标准分为绿色建筑技术标准和绿色社区技术标准，统筹考虑建筑全寿命周期节能、环保与满足建筑功能的关系，并注重绿色增量成本控制。
 
      而绿色社区技术标准的确立，则是将企业的绿色自律扩展到社区的方方面面，是优秀企业文化的延伸与发展。在与业主沟通的时候，很少谈房子，而是倡导绿色生活习惯和生活方式，送给业主有关环保和节能的小册子，从点滴小事做到节能。招商地产的一位经理说道，“行为方式的绿色节能，比任何技术节能要有效的多”。由此，由狭义的绿色技术地产向广义的绿色人文地产转变。
 
      技术优势领跑绿色地产
 
      无论是泰格公寓，还是蛇口南海意库三号厂房改造项目，以及广州金山谷项目，都是招商地产在绿色建筑技术方面领先的集中体现。
 
      2009年，招商地产按照不同项目使用功能和所在地区差异完成了对于不同气候带地区的绿色技术标准，以指导公司全国的绿色公建和居住建筑在项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型，并通过这些内部标准在项目中确定经济适宜的绿色建筑增量成本和投资配比。
 
      目前，招商地产已经完成和实施的绿色技术标准和规范包括：《绿色技术研发及应用工作指引》、《深圳地区项目建筑节能设计及竣工验收指南》、《绿色建筑技术设计指引》、《绿色建筑技术方案任务书编制指引》、《招商地产绿色技术条目》。
 
      最重要的是，招商地产在行业内提出绿色地产技术应用的“适宜”理念，反对照搬照抄、不顾实际情况、不顾成本地将新技术堆砌，更反对单纯为获得奖项、称号、认证而进行的“伪绿色”行为。为此，2009年初公司专门设立了绿色研发中心，专业从事绿色技术研发与应用、编制公司绿色技术工作指引、检查落实项目绿色技术应用并参与行业技术交流。
 
      通过这些标准确定绿色建筑工程的增量成本，确定经济适宜的增量成本和投资配比，减少建筑高新产品的投资费用，增加性能设计上的投入。2009年，招商地产制定相关规定，要求每个房地产项目都必须结合当地实际情况采用若干绿色建筑技术以提高建筑与自然环境的融洽度，不遗余力保护环境、节约资源。
 
      招商地产多年来的实践证明，绿色建筑技术的应用重在优化组合，而不是绿色建筑技术的无节制堆砌。不论是在改造中还是在新建时，都必须采用较为可靠适用的绿色建筑技术，在合理的成本目标之下，进行全生命周期成本的计算，以实现在建筑运营生命内的最小耗费。
 
      南海意库3号楼改造后的绿色建筑成本增量为800多万人民币，整个建筑成本每平米为4600元。预计5年以后就可以全部收回绿色增量成本。
 
      另一个商业项目蛇口新时代广场，计划投入节能改造费用约150万，绿色改造后每年可以节省约60万的电费，3年左右就可以收回成本。此外，金山谷项目绿色节能增加成本年每平方米100元，每平方米每年可以节电10度左右，个人住宅因为用户用电比较少，所以节能效果没有商业项目那么明显，投入成本的回报期在10年左右。
 
      目前，所有的招商地产的建筑项目绿色改造工程或者建造全新绿色节能建筑，决定做之前都要做预算成本统计，回收期估计，然后才绝对对节能技术的选择。
 
      招商地产的项目分布较广，为了因地制宜地开发绿色建筑项目，招商地产根据不同的项目情况，制定了相应的绿色技术标准规范，指导其在全国各类建筑从项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型、技术应用等。
 
      绿色城市更新独领风骚
 
      每个到过深圳蛇口兴华路的人都会看到三座长满了花草的房子，其中之一就是招商地产的办公大楼——南海意库3号楼。它不仅楼顶有绿色的草木，大楼的外部墙壁上也有成块的草皮，成为一道独特的风景线。
 
      南海意库3号楼,是成为招商地产厂房改造实践的成功范本。其前身是1980年建设的蛇口日资三洋厂房。其背景是，深圳特区成立至今已经历了几次重大的产业结构调整，成功的转型为蛇口的发展带来了新的生机，但也留下了约80万平方米八十年代初建设的工业厂区。在这种转型下，在土地资源稀缺，房价高涨的市场环境下，拆除重建，可以为企业带来很高的商业利润。然而，数十万平方米、仅仅使用了二十年的厂房就需要在这种转型中被拆掉，不仅仅是对环境的破坏，更是对资源的浪费。
 
      既有建筑的改造与再利用在中国具有巨大的节能减排效益，首先延用旧建筑而不是拆除，能避免产生大量的建筑垃圾，同时也减少了资源的再度消耗，综合减排效益明显。当然，这首先以大量绿色建筑技术的运用为基础。
 
      三洋厂房的改造工程采用了温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、地源热泵系统、太阳能拔风烟囱、人工湿地、外围的Low-e中空玻璃、节能电梯、建筑遮阳包括水井的遮阳、中庭自然采光等林林总总的绿色建筑技术多达六十多大项。
 
      成功改造后的南海意库目前已投入使用,成为深圳文化创意产业的基地,是深圳城市建筑再生的典型案例,而其在节能环保方面的高标准更是大获好评,十多项节能技术的综合利用,使其目前能耗只是原能耗的35%。南海意库因此而成为2006年全国35项节能示范项目之一,也是深圳市惟一的既有建筑改造的可再生能源示范项目，并获得精瑞绿色生态建筑金奖。
 
      由于经济、技术及价值观念等原因,对旧工业建筑常常采取铲平式重建,但是这种盲目拆建的行为,不仅浪费资源,还会对环境造成新的破坏。实际上，闲置的旧工业厂房大部分都未到设计使用年限,可以通过适当的结构改造,使其功能转变以适应城市和区域发展的需要,并在功能改造的同时,进行节能及建筑生态的技术改造,使建筑以低耗环保的新面貌重新投入使用，并继续发挥良好的社会和经济效益。
 
      既有建筑的改造与再利用，在中国具有巨大的节能减排效益，招商地产在废旧厂房的绿色建筑改造方面进行了有益的探索。招商地产通过自有物业节能改造，增加招商地产的租赁收益，为招商地产其他类似物业的节能改造提供可供借鉴的商业模式。
 
      南海意库3号楼仅仅是整个深圳及珠三角地区的一个缩影。仅深圳特区内，面临改造的厂房就有约500多万平方米，深圳全市的类似厂房面积，就达2500万平方米之多。在珠三角地区，面临改造的工业厂房也在数亿平方米之众。如果工业厂房能够成功改造成适应新功能的写字楼，且可以达到绿色建筑的节能标准，这就能给南方地区乃至全国的旧厂房改造提供示范性的案例。
 
      绿色人文地产呼吁公众同行
 
     经过多年来的探索和实践，目前招商地产已经从狭义的绿色技术地产向广义的绿色人文地产转变。因为，绿色生活习惯和生活方式很重要，比出门关空调，采用节能灯降低照明系统和空调系统的能耗等。人们的日常衣、食、住、行等诸多方面都拥有巨大的节能潜力，细节的注意、科学的使用家用电器，都能将能源使用实现最优化。实现绿色节能，打造绿色建筑技术是第一步，而培养人们的绿色生活方式才是绿色地产的根本所在。
 
     招商地产把一本名为《绿·生活》的小册子送给自己的每一位住户。在这边小册子里收集了多项节能小常识，比如选购环保节能灯、空调节电、冰箱节电等等，内容涵盖室内电器节能环保、厨卫电器节能环保、家用小电器节能环保、汽车节能环保多个领域。王晞说，此举意在让招商地产的住户从我做起，从点滴入手；从现在做起，从身边做起，养成良好的节能环保行为。
 
     2009年7月7日，由联合国人居署主办的联合国HBA“人居最佳范例奖”在印度新德里颁奖，招商地产及其招商·金山谷项目作为唯一来自中国的代表荣获“2009联合国人居最佳范例奖”，全球仅有5个项目获此殊荣。
 
      招商地产的商业模式，通过在金山谷项目中规划实施居住与产业互动，将吸引创意产业众多中小企业进驻，创造和提升本地就业机会，实现四个“走路”，即走路上班、走路上学、走路购物，走路休闲，降低交通产生和改变人们的行为习惯来降低碳排放和环境污染，综合节能率可达65%。打动评委的关键是，招商地产"不用汽车"的理念，符合世界的主流趋势。来自加拿大、澳洲的投资商都对金山谷的模式表示强烈的兴趣，希望把这个成功的模式移植、复制到加拿大市场及在印度的投资地产项目。
 
      绿色地产需要社会认同，需要行业共进，需要产业配合，更需要政府支持。在这方面，招商地产不遗余力，不仅积极参与，还主动发起多种活动。2009年，招商地产与其他单位共同发起了“中国之家低碳发展联盟”，这是中国房地产行业的第一支“低碳发展”绿色力量，它标志着绿色地产的旗帜下有了广泛的呼应和同行者。
 
      2010年11月3日，第七届中外绿色人居论坛在成都召开。“中外绿色人居论坛”的前身是由招商地产成功承办六届的“中外绿色地产论坛”。从论坛名称的改变和增加了3个主题分论坛的做法可以看出，会议组织方更多地增加了人文关怀，也希望唤起更多人的绿色环保意识和共同参与。
 
      作为绿色地产概念的倡导者，招商地产积极履行社会责任，将绿色建筑设计贯穿于地产项目策划及设计的各阶段；积极倡导绿色的生活方式，努力树立良好的绿色节能减排行为规范，将为绿色技术向绿色人文的扩展而不懈努力。

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