金丰能源中心：立足产业需求 探索绿色建筑新趋势

自1992年成立之日起，前行20余年，丰台科技园历经了一期、二期的发展。三期的建设，让丰台区域成为目前北京写字楼市场新增供应量最为充足的区域之一。从地缘需求，到定制式开发，兴建中的科技园三期有哪些升级和蜕变？
 
搜狐焦点商业地产特邀北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅，论道丰台科技园，解读定制式开发模式，分享金丰能源中心的打造始末。

【记者】：此前,贵公司涉足新能源产业、传媒产业、PE投资等多个领域；此次进军商务地产，对市场有哪些判断,打造金丰能源中心是出于什么考虑？
 
【张毅】： 我们出于多元化的发展战略规划而进军商业地产，在新能源产业制造、多媒体产业及投资领域以外，集团在房地产行业曾经有过涉足，在经验和资金上都有所积累，这次是某种程度上的回归。
 
在当前的市场环境中，我们认为总部经济和科技园物业是房地产发展的新方向。随着房地产调控和对国企房地产开发政策性的调整，我们认为顺应市场需求，商务地产已经不完全是单纯的商业开发。金丰能源中心项目在拿地的环节，就已经着手深入的了解市场的需求，了解目标客户的需要，并基于我们对地价和售价的判断，实施了定制式开发的模式。
 
从北京城市规划来讲，南城，特别是西南方向将是未来一段时间北京市的一个重点发展的区域。金丰能源中心紧邻西南四环，又是地铁上盖。但是，三年前我们拿地的时候，这里没有商务的氛围，周边还很荒凉，现在项目即将竣工，地铁、周边道路顺利开通，周边一些地块也陆续上市，一些项目陆续建成，正在逐步形成完善的商务区域。
 
【记者】：金丰能源中心地处中关村科技园丰台园的东三期，丰台科技园整体的建设规划已经历经了十多年的历程，三期相较于一期、二期有哪些功能变化和产业升级？

【张毅】：中关村科技园丰台园，一期的兴建比较早了，二期也经历了七八年的的建设，三期相较于早前的功能，可以说是升级版，变化是多方面的，比如像建筑品质本身它会比一期和二期高了很多。一期和二期都是企业独栋，三期的建筑规格、品质都有大幅度的提升。

另外，三期在规划上，有非常明显特质，这是和全市乃至全国商务区的开发都截然不同的地方，三期的建设有城市规划导则，由这个导则来指导各个项目地块的规划和建设。这个导则据我们了解应该是北京市唯一一个执行城市出让土地规划先行的政策，对区域建设的指导非常细致。以前开发商拿土地都是有建筑规模的要求、容积率的要求、绿化率的要求，但是这个城市导则里还包括建筑高度的具体位置、建筑形式、空间安排等非常细致的要求。

同时，开发商在建设过程中，也严格按照这个规划导则进行项目设计和建筑布局，这个是区别于一二期非常明显的特点。
 
　　三期的配套比一二期完善很多，比如商业。项目南侧规划了一条整体的商业街，我们这个项目的地下二层和地铁相连，同时区域内所有项目都进行连通，吸收了金融街、国贸地区地下商业的建设经验，在规划之初就要求各个项目之间在地下负10米的地方要做连通通道，而且要求这部分连通还要配套做商业。从地上、地下全方面的提升区域的建筑品质。

入园的企业包括中铁建工、华电工程、通号集团等等，我们是竞争对手的同时又是合作伙伴，从建筑的外立面可以看得出来，相邻的几个建筑是相互呼应的，都突出竖向的线条设计，在整体上非常和谐。
 
此外，东三期和一二期的一个很大的区别还在于对引进入园企业的优惠政策的深化，能够享受北京市、国家和丰台区三级入园企业的优惠。项目落成后，除了我们企业自身会入园以外，还会把和集团相关的企业引进到这个园区，同时会引进一些能源产业或是和能源相联系的机构，应该说北京市和丰台区政策越来越好，非常利好企业的发展。
 
【记者】：这个项目在拿地之初就有定制化的思路，包括企业本身也是入驻的企业之一，从案名上看，金丰能源中心，似乎对未来的企业构成有明确的条件，这类企业在选址过程中有哪些特殊需求？
 
【张毅】：企业对办公空间形象上的要求，可以说是共同的需求，这个是大家可以理解的，央企、大型企业都希望通过建筑能够表达企业形象，这也是开发商的诉求。我们在整个外立面的设计，在材料的选用都紧扣这个主题，重视与能源特别是新能源建立联系。
 
我们自身是新能源产业配套的企业，引进的央企也是新能源产业，所以对于我们来讲把绿色、节能、环保放到一个非常重要的位置，主动实施了国家绿色建筑，比如太阳能热水、太阳能照明、雨水回收、垃圾无害化处理、新能源的汽车充电桩等等，都得到了具体的落实，也是选址企业在接洽中非常看中的。
 
【记者】：现在很多商务产品都在往绿色环保的概念上靠拢，相关的认证也有很多，LEED、BOMA等等，这个项目是否也做了相关的认证呢？
 
【张毅】：我们选取了我国的绿色建筑认证的标准，相较于国外的相关资质，更契合国内的相关情况，标准也不会降低，设计之初到开发建设的整个过程，都是按照中国的绿色建筑认证去做的。中国绿色建筑认证时间比较长，从项目之初一直到后期使用，完全符合各项标准，才能获得认证，目前都在按照标准一步一步去实施。
 
【记者】：认证的周期需要多久？
 
【张毅】：大概在这个项目运行一年以后做整体的评估。包括建筑图的审核，是否符合绿色建筑的要求，建设材料使用，对外围结构、幕墙的要求、建筑形式、开窗比例等等都有非常详细的规定，我们有信心等到我们项目建设完成投入使用以后应该拿到绿色建筑认证。
 
【记者】：按照绿色标准打造的建筑在城市建设方面是有贡献的，至少没有破坏的。但未来的入驻企业更关心的可能是绿色、能源的概念对入驻企业来说，是不是能减少开支？有没有做这种测算？
 
【张毅】：具体数据还要再等等才能出来。但能耗、费用的减少是一定的，比如庭院路灯都是太阳能的系统，对开发商来讲，投入要大的多，要采用的太阳能板、蓄电池、LED灯具比传统的灯具费用要高很多，但是后期的运营成本会降低不少。在建筑屋顶上使用了太阳能板，所有洗手间里面的热水都来自太阳能，对业主来说减少了烧锅炉或者电加热的费用。其他比如空调系统、生活水系统、电机都是德国威乐的产品，本身就是节能设计，运行过程当中也能起到节能的作用。

另外，建筑玻璃是LOWE双层镀膜材料，这样保证了透光率的同时保障了隔热的效果，是目前写字楼最好的幕墙系统。通过材料的选用，通过前期设计的优化，我们能够保证后面业主在入驻以后维护和运行的成本相对于传统的写字楼来讲有明显的降低。

我们严格把控项目各个设备系统的品质，电梯采用德国蒂森克鲁伯品牌，所有的电梯的曳引机、门机、控制系统都是从德国进口的。空调采用美国的产品，而且我们在这套系统上又加了一些节能环保的变频等等措施，能够保证同等功耗情况之下把对电能的消耗降到最低。
 
这个项目之所以叫能源中心，是因为在节能方面、绿色环保方面做了很多实事，当然还很不够，下一步再做项目的时候会把这个项目的很多经验拿到新的项目去。
 
我个人认为，在写字楼里面大家最关心的只有四个字，那就是清新、舒适。怎么才能做到？这要求建筑的空调系统、新风系统要足够强大，为什么写字楼里的人，一到下午就昏头昏脑，跟大家工作一天的工作疲劳有关系，但是很大一部分原因在于我们室内的空气新风不足、含氧量不足。在方案设计的时候，我们就在国家规范的基础上增加新风量，保证这个楼里面的每一个角落每一个员工都会感觉非常舒服。
 
另外，在结构设计、精装修设计、园林设计我们都遵循了一个原则就是减法，所有的设计师都希望他的产品效果很炫很漂亮，依托复杂的设计去表现建筑，我们这个建筑从始至终都在做一件事就是减法，园林设计非常简洁，从植物的品种到某些小品的设置等等都在做减法。这个项目的建筑布局属于非常中国传统轴对称设计布局特别像故宫武门围合形的建筑，我们希望把中国很多传统的东西和西方现代节能环保的环境友好的结合在一起。
 
【记者】：这些定制式的开发是如何实现了，目前有哪些企业确定进驻？
 
【张毅】：刚才说过我们这个集团不是专职做房地产开发的，不像中海、万科这些地产大佬，我们是做能源产业起家的，之所以要做这件事就是因为有很多企业有这种需求，随着经济的发展，大型的国企、央企以及混合式所有制的企业要发展，对办公的需求应该说是刚性的，未来我们也会复制这个项目的操作模式。目前我们也在谈第二个第三个项目，我们的初衷不是要依托开发获得多少利润，而是希望把更多的适合的企业引入这个区域，为区域的发展做贡献，实现多方共赢。
 
【记者】：现在有什么具体的区域或者哪块地正在考虑当中？
 
【张毅】：我们非常看好南城发展，现在城南行动计划已经推行了几年了。这个项目实际上就是城南行动计划里面一个重点项目，城南行动计划会非常大程度的改变北京市南城的面貌，包括丰台、大兴、朝阳等等区域，丰台占的面积最大，北京前期很多发展建设偏向东北方向，南城一直是相对比较薄弱，但是最近这些年市政府开始往西往南投入。目前，土地储备最多的就是丰台，丽泽商务圈成片的土地将陆续上市，也是发展潜力巨大的，北京为丽泽商务区准备了很多年，现在到了大规模去实施推进，有机会的话我们准备参与一下。
 
【记者】：丽泽商务区也纳入中关村园区的一部分。
 
【张毅】：对，我们这个项目不仅享受丰台科技园区的政策，也享受中关村园区的一些政策，入驻这个项目的企业，不论能源类还是金融企业都可以享受相关的优惠政策。目前已经有几家大型企业确定了整购意向，真正零散入市的面积只有一栋近三万平方米的写字楼。
 
【记者】：相较于写字楼的供应，商业配套一直是丰台区域的短板，您怎么看丰台目前的商业现状，金丰能源中心有哪些商业规划？
 
【张毅】：商业部分我们考虑自持，当然不排除销售的可能，只要有利于园区的发展，只要有更好的利润都可以做。商业部分的整体经营，我们还是尊重园区统一的规划，毕竟我们是在丰台科技园区里的项目，园区对于整个区域的商业是有总体构想的，整个商业定位园区三年前做过整体规划，从这个项目的所在地，每个区域有一个不同的定位，目前正在与一些银行洽谈，还有餐饮品牌，我们希望商业的配套能够推动写字楼的使用，满足这里面的办公人员的需求，能够弥补丰台科技园区一区和二区商业不足的问题。
 
【记者】：年底准备推出市场写字楼具体有哪些规划？
 
【张毅】：年底推的这栋是项目唯一散售的面积，每层面积大概在1700平米左右，这个面积无论从建筑规划、还是从后期企业的使用，我们认为是一个非常好的安排。

这个项目最大的优势是使用率比较高，现在测算下来使用率不低于70%，对于写字楼项目来讲这是非常难得的，平面布局、柱距比较宽阔，8米—10米，办公室中采用的是完全落地的玻璃和窗户，没有任何阻挡，通透性非常好。

同时我们在户型的分割上，安排了高中低三个不同户型区间，最小的户型一百多平米满足一些投资者的要求，大户型两三百平米，高区楼层分四五个户型销售，满足一些高端客户的需求。在面积上会满足不同层次客户的需求。

但是还要明确一点，希望来金丰能源中心投资置业的客群能够符合园区的一些要求，符合园区的产业发展方向，满足园区吸引企业的方向。我们希望是多赢的，希望入驻企业能够有效地享受到进驻这个园区的政策。
 
【记者】：什么样的企业能享受政策？
 
【张毅】：很多，比如新能源类或者金融类的企业，还有其他符合园区定位的企业，如果能够享受园区的政策，企业的发展前两三年成本很低，租房买房成本很低，能够有效的高速的发展，企业的发展、就业和税收的增加，对于整个园区的发展也是一个非常大的贡献，大家能够有一个共赢的局面出现。
 
【记者】：这个项目的开发带着很多运营的思路，不太像传统的开发商。在交通条件方面，金丰能源中心有哪些优势？
 
【张毅】：项目与9号线丰台科技园站直接贯通，9号线从南面郭公庄站往北一直到国家图书馆站，中间会和几个线相交，比如14号线，运营之后应该说是北京最长一条地铁线，14号贯通后，和1号线、6号线接驳，与长安街沿线的各个商务区直接发送关联。
 
地下交通网络我认为是对普通员工的出行最有利的条件，做交通评价的时候我们做客流分析也是把地铁和地面公交的通行放到非常重要的位置上。同时我们这个项目为所有的员工准备了一千多个自行车停放位置，并且做了125个新能源车的充电桩，是拥有目前北京市最多的充电桩的项目，也体现了能源中心的特点和优势。
 
【记者】：年底入市的房源和价格目前是如何考虑的？
 
【张毅】：近期入市的项目面积为两万九千平米，占整个项目可销售面积的六分之一。其余为集团自持和大型企业确定整购，相对来说，此次上市的面积还是比较稀缺的。
 
具体的价格会遵循市场的需求，就目前来说，南城的项目还处于价值洼地，和其他区域比非常有优势，我们对年底的市场表现非常有信心。
 

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