招商地产：真正的绿色地产
11月15日，由联合国环境规划署和招商局集团主办，招商地产承办的“第十一届中外绿色人居论坛”在云南省昆明市举行。
作为绿色人居领域的国际权威人士，论坛组委会主席、中国工程院院士江亿发表了《从过程管理转变为目标管理：建筑能耗标准》的主题演讲。其介绍，对于建筑节能的总目标行业里有两种提法，一种是提高能效，另一种是减少总消耗。“这二者看似差不多，但是实际上却有挺大的差别。”江亿说。
江亿认为，要建立从总量控制出发的建筑能耗标准，而不是简单的从用能效率和采用先进技术来判断绿色建筑的成效。
部分企业争相标榜做节能建筑，但对能耗管理目标不清晰，导致总能耗不降反升，这是国内房地产行业的一个现实。
作为论坛的承办方，招商地产在今年度过了它30岁的生日。30年来，招商地产一直践行着绿色环保的使命，现已探索出真正的绿色环保之路。
早在上世纪90年代，招商地产对于蛇口工业区的建设标准已不仅仅局限于绿化率的概念，而是从居住理想出发去思考，用“综合社区开发”的模式“建设山海间的绿色家园的概念”。伴随着产品体系的完备，招商地产的战略思维也愈加清晰。2002年，该模式升级为“绿色地产”战略；2009，正式提出“绿色公司”。
今年，公司将负责绿色技术的部门升级为绿色研发与应用中心，并首设首席绿色低碳官职位。让绿色技术受到成为项目开发流程重要节点。
这家企业30年的经验或许能为解释什么是真正的绿色建筑提供生动的案例，也可以对国内的建筑节能提供借鉴。
从蛇口出发：不局限于绿化率
有人说，从蛇口出发，回到蛇口，招商地产用它对建筑、环境与人居之间关系的思考与实践，回报这份历史的馈赠。
蛇口工业区，一直被人们看成是中国改革的“策源地”，其意义再怎样注解都不为过；而招商局与招商地产对于蛇口影响之深远，亦难以用三言两语概括清楚。但是到过蛇口的人都能感受到，招商为深圳留下了一片人见人爱的活力片区。
今年已届97岁高龄的袁庚，百年招商局集团第29代掌门人，是“蛇口模式”的缔造者。1979年初，招商局引领改革开放风气之先，全资创办了中国第一个对外开放的工业区――蛇口工业区，炸响了中国改革开放“第一炮”。今天招商地产就是孕育于蛇口工业区，其前身为蛇口工业区建设指挥部房地产科。
著名财经作家吴晓波曾写道，在前后15年时间里，袁庚像老板一样地掌控着深圳蛇口的一切，他一手缔造了它，他像父亲一样地塑造它身上的每一个器官，从规章制度到种在坡上的树，他一心想让自己的这个儿子与众不同、前程远大。
对蛇口全身心的倾注让袁庚着意这片区域的发展潜力。他要求的不是某组数字，而是：将蛇口建设成为最适合人类居住的地方。
而客观条件上，蛇口亦具备成为综合社区的条件。当时由于产业落地蛇口，大批劳动者涌入，劳动者对工作和生活的需求使宿舍、食堂、工厂、社区应运而生。蛇口，从一开始就具备了人、产业这些最具生命力的元素。“将蛇口建设成为最适合人类居住的地方”这句话既奠定蛇口工业区的发展方向，也将绿色开发深植在招商地产的基因中。
此后多年，招商地产在占地1076万平方米的工业区，一步一脚印地记录了深圳与自身成长的足迹。今天在蛇口，招商地产总计开发项目100多个，项目涉及别墅、写字楼、工业厂房、商业配套、大型综合性商品住宅及城区公用设施。2011年，顺着大股东招商局集团600亿元改造蛇口的思路，招商地产倾力打造海上世界绿色低碳城市示范区。
今天的蛇口生机勃勃。不但因为绿化率高达47%，还在于招商地产对蛇口半岛的城市化运营，形成了社区内产业、居住互动，功能丰富又相互支撑，能实现高度自我调节。
如今，这片30年历史的区域不但没有老去，反而以一座洋溢着山海风情的滨海新城展现在人们面前。同时，它经济发达、社会繁荣稳定、投资环境和基础设施完善、社区功能齐全。
而这些都离不开招商地产坚持了数十年的绿色开发理念。
在绿色理念的指导下，招商地产对住宅和产业、商业设施布局统筹规划，实现整体低密度，使优美的自然景观得以延伸，使人们能以步行方式接近每一项生活所需。
对于刚接触社区绿色综合开发概念的人，招商地产人会告诉他，简单来说，就是在蛇口能实现走路上班、走路上学、走路购物、走路休闲。这“四个走路”是招商地产综合开发最质朴的愿景，也是对人类原初生活的回归。
而对于蛇口的绿色未来，招商地产的定位是走“国际化低碳生活模式”，使其成为全国领先的低碳经济发展区和生活区。
尊重自然：从项目到社区
蛇口开发五年后，1984年，蛇口工业区建设指挥部房地产科正式组建，后来更名为招商局地产控股股份有限公司。作为中国最早的房地产公司之一，招商地产先后在深圳交易所、新加坡交易所挂牌上市。
2002年，随着开发体系和开发模式日益成熟，招商地产正式把以绿色低碳为主基调的“社区综合开发”升级为“绿色地产”战略。
2004年，招商地产对绿色地产进行了有效诠释――符合可持续发展理念的房地产活动，并通过绿色地产的实施来实现经济、环境、社会三者之间的和谐统一。招商地产认为，自身有三个重要角色：园区开发商（以产业、居住互动为核心的社区综合开发模式）、绿色地产商（提供高舒适、低消耗的绿色低碳产品）、“家在、情在”（公司愿景和谐社区）。
在很多地产业内人士看来，招商地产对自身角色的定位兼顾了对行业的深刻认识和社会责任感。
事实上，房地产业是能够最大程度改变地球环境的行业之一。中国房地产产商会会长聂梅生表示：“如果中国的房地产进入低碳时代，那么，包括节能、节水、绿色建材的使用等，我们全国每年节约的费用可达7000亿元。”
然而，并非所有使用绿色建材的项目，最后都如愿实现低碳目标。江亿曾参与设计了清华大学节能示范楼项目。该大楼采用了大量技术来建，目标是将来通过碳交易，把投资数额弥补回来。但是最终的结果，对比三组清华校园里的各类建筑用电量，该大楼的数据并不比其它大楼低。“这起到节能效果吗？这是我们发展节能的目的吗？”在论坛发表演讲时，江亿问道。
这是建筑节能里一个值得关注的重要问题。运用节能技术，并不代表最终实现了降低能耗的目的。由于提高了效率，进而提高了使用量，总体能耗也就被推高。
在这点上，招商地产对何谓真正的绿色节能有自己的探索。
首席绿色低碳官胡建新在招商地产倡导绿色地产的初期就主导了多个项目的建设。当时国内对于绿色建筑尚还无标准可寻，胡建新大胆起用建筑顶尖人才，反复论证希望达到怎样的效果，如何实现等问题。最终，团队认为总能耗能否降低才是节能项目的关键。他们依此思路改造了三洋厂房，也就是现在的南海意库。
资料显示，三洋厂房位于深圳蛇口，紧临海上世界，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积9.6万平方米，共有6栋厂房，1980-1983年间建造而成，是改革开放最早时期的三来一补厂房之一。
三洋厂房是蛇口的历史，如何在尊重历史的同时实现进步是一个难题。招商并没有大拆大建，而是精心设计改造成招商地产总部的办公楼所在地。它根据厂房原有结构、办公人群实际需求，以及深圳本地气候，采用了大量的绿色建筑技术，并且，注重各项技术之间实现互相连接、能量循环。招商地产的目标始终很明确：真正的低碳是整体能耗的减少。
作为一个旧有建筑不施行拆除重建的典型案例，与拆除后重建的双重资源消耗相比，南海意库在改造过程中包括基础和上部结构在内共节约混凝土近5万立方，钢筋近5000吨，直接减排二氧化碳等温室气体排放近2万吨。
就在落成的当年，由于在绿色上的突出实践，南海意库获得了中国绿色建筑三星认证，并获得国际筑协绿色建筑奖。
数据显示，南海意库3号楼改造后，绿色建筑成本增量为800多万人民币，整个建筑成本每平米为4600元，预计5年以后就可以全部收回绿色增量成本。
通过单体项目，招商地产意识到尊重自然才是通往低碳环保目标的决定因素。招商地产人决定在异地再造一个蛇口式的低碳综合社区，开发广州金山谷国际社区。正是这个项目，让世界认识了招商地产。
广州金山谷国际社区总占地面积约83万平方总建筑面积约100万平方米，面积之大极度考验招商地产的综合能力。公司绿色技术部门花了大量时间做研究，包括如何维护现有生态环境，以及应引入哪些产品。“多做这么多的步骤不会让房子多卖多少钱，但对招商地产如何打造绿色社区提供了极其宝贵的经验。”绿色研发与应用中心运营总监叶国栋说道。
尽管公司有能力使用最尖端的人工技术最高档的建材，但公司坚持选择恰到好处的设计，最大限度利用气候的有利因素，降低人工调节的耗损。过渡季节，内庭院自然拔风、别墅区利用内庭院自然采光，整个小区建筑的综合节能率达到65%。
这种理念称为“被动设计”，即尽量多地利用建筑周围的自然环境中的有利因素，在确保舒适的前提下，使外立面动态地适应环境变化，尽量节约由于采暖、制冷、通风和照明所消耗的能源，同时利用建筑的空闲立面来生成能源，达到最小化建筑能耗的目的。
2009年7月，由联合国人居署主办的联合国HBA“人居最佳范例奖”在印度新德里颁奖，招商地产旗下的招商？金山谷项目作为来自中国的项目，荣获“2009联合国人居最佳范例奖”。
从公司到社会：绿色是社会责任
有人说，第十一届绿色人居论坛是对这一年国内绿色事业的总结，当中也包含着招商地产30年绿色实践的自我总结。
招商地产首席绿色低碳官胡建新在本次论坛上说，招商地产的绿色理念可以叫企业社会责任品牌。其认为，企业社会责任品牌讲的是一个系统怎么从企业文化、企业战略、业务和制度流程、激励机制一系列相关的工作来体现自身的社会责任感，而招商地产做的正是如此。
回顾招商地产的“绿色旅程”，胡建新介绍，最初招商地产认为“绿色”是一个地产开发商的责任；再往下做的时候，发现这种绿色存在巨大的市场需求，而公司希望自己的产品能符合这种市场需求。“当企业发展壮大后，我们又在思考企业发展方向和终极目标，近期招商局集团董事长傅育宁提出要"以商业运作的成功推动社会文明的进步"。”胡建新说：“今天可以看到，我们把绿色技术扩展到绿色人文层面，就是体现了要招商地产"以商业运作的成功推动社会文明的进步"的企业理想，并一直努力需找企业发展和社会责任之间的契合。”
确实，绿色战略落地并不妨碍公司为股东实现价值。相反，绿色战略因为积极响应了市场需求，为招商地产带来了良好的市场效益。
2004年，在有效诠释“绿色地产”的同时，招商地产开始企业战略转型，逐步实现从区域开发商向全国性综合开发商发展的战略转型。2008年，“3+X”的全国战略布局基本完成，招商地产迎来了战略转型收获期。2009年，招商地产的异地项目贡献利润，成为招商地产历史上销售业绩最好的一年，收入增加了两倍。
2009年，招商地产正式提出“绿色公司”和“绿色人居”的概念。“综合社区开发和绿色人居体系”已成为公司异地扩张的核心竞争力。地方政府欢迎招商地产前来投资，青睐的正是它尊重自然的理念、综合开发的能力；而消费者喜爱招商地产的品牌，也是喜爱这家实力与责任感兼备的企业。
事实上到2009年，招商地产已总结出适合自身的绿色开发模式，实现了将绿色地产的开发理念从珠江推广到长江、环渤海，乃至其他区域。招商地产的绿色地产体系从最初的狭义的绿色地产走向一个更广义的绿色人居。
不过，招商地产还在自我加压，它希望用一套管理流程将绿色开发作为企业的常规工作落实下来。2010年初，招商地产初步建立起一套成熟的公司绿色运营管理体系。公司总部设立策划委员会和绿色地产研发中心，负责公司绿色体系的制定以及产品研发的推广。同时在各地分公司的技术总监兼任绿色专员，负责相关绿色事宜。
2014年，招商地产将绿色地产部门升格为绿色研发与应用中心，并设立首席绿色低碳官的职位，让绿色事业有了制度性的保障。
招商地产绿色研发与应用中心负责人介绍，中心的功能就是“为绿色地产出谋划策”。他们将围绕社会责任、实现商业价值（怎样形成附加值和竞争力）和建立商业成熟的管理体系为公司总结与探索，助推绿色地产走得更远。
该部门的职能包括：根据不同的项目情况，制定相应的绿色技术标准、规范，指导招商地产全国的绿色公建和居住建筑在项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型。项目启动时，中心都会出具绿色建设意见书，对一些重大项目，中心还会负责重大绿色技术问题的可行性研究。
在采购环节，中心会考核供应商是否使用绿色节能产品，以此推动上游供应链生产过程和设计理念上的绿色化。在效能相同或者相似的条件下，招商地产坚持优先采购具有良好环保性能或者采用再生材料的建材或者产品，建立绿色采购认证管理体系。
中心还参与绿色品牌建设，提炼更具有推广效应的公司绿色运营理念，将各地城市公司的意识、行动统一起来。本届绿色论坛从2004年至今，已经成为中国绿色人居领域学术水平最高、影响力最大的公益性、学术性国际会议之一。
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