蛇口样本背后：招商地产转型城市综合运营商
宏观经济增速放缓再次让决策层看到了促进实体经济发展的特殊意义，当中国经济增长路径开始从城市化向城镇化转型时，传统房地产开发商开始遭遇发展与转型困境，而城市运营商则迎来了史无前例的机遇。
宏观经济增速放缓再次让决策层看到了促进实体经济发展的特殊意义，当中国经济增长路径开始从城市化向城镇化转型时，传统房地产开发商开始遭遇发展与转型困境，而城市运营商则迎来了史无前例的机遇。房地产龙头万科提出向“城市配套服务运营商”转型，这被视为行业深度转型的风向标，而此时的招商地产已成为一家成熟的城市运营商。
实际上，越来越多的开发商开始达成共识：房地产下半场的取胜之道，不再是单纯的住宅地产开发与销售，而是集产业、居住、商业、生活、休闲等配套服务为一体的城市综合性运营，万科、招商等开发商深谙此道。
片区开发的蛇口范本
万科在2014年以来的一系列转型动作，反映出房地产开发商的集体焦虑，在中国房地产市场结束“黄金十年”进入“白银时代”之后，国内主流房地产企业都在纷纷尝试从传统的房地产开发模式向综合运营模式转型。
蛇口恰恰是国内片区综合开发运营的开山之作和蓝本，招商地产也因此奠定了其在房地产行业中所特有的片区开发和城市运营模式。
位于深圳南头半岛东南部，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望的蛇口，占地面积10.85平方公里。
1979年1月经国务院批准，由香港招商局集团在深圳蛇口全资设立开发工业区，由此诞生的蛇口工业区成为中国第一个对外开放的地区。
三十多年来，蛇口既是中国改革开放的发源地，也是新型城镇化与资源节约型城市的范例，先后经历了由招商地产参与主导的三次转型升级。
在设立之初，蛇口工业区内引进的多是纺织、电子等加工制造业企业，以出口加工业为主，一度是深圳的制造业重地。如今的“工业一路”、“兴工路”等地名，仍清晰地留存着蛇口在创业初期的工业化历史痕迹。
从昔日的一个偏僻荒芜的小渔村到中国第一个对外开放的工业区，蛇口实现了第一次蜕变。但随着区域不断发展，蛇口开始出现传统产业优势逐渐消退、产业结构转型发展、物业更新改造及配套设施升级完善等问题。
2009年广东省提出“腾笼换鸟”和“双转移”后，蛇口率先启动“再造新蛇口”工程，加紧推进产业转型，加快城市更新步伐。
招商地产作为主要建设运营者，对蛇口工业区原有的生产厂房、老办公楼、老宿舍区进行改造升级，推动蛇口从传统的加工工业园和水路货运口岸向自主创新的高科技产业园和服务型的商务区转型。
这次转型的代表作是南海意库、蛇口网谷。如今，蛇口成为网络信息、科技服务、文化创意产业的聚集地。其中，网谷一、二期项目已吸引了200多家企业入驻，每平方米年产值已由最初的1500元左右攀升至约3万元。
工业区向商务区的华丽转身，亦带动大量研究机构及公司进驻蛇口，区域性CBD已然成型，生活配套的需求和升级需求先后应运而生。
顺应区域发展趋势，招商地产又开始推动蛇口进行第三次升级转型，目标是将已逐渐成熟的区域生活生态系统，升级为具有国际魅力的滨海特色文化休闲娱乐中心、高端商务区和高尚生活区，而“海上世界”成为重要抓手。
蛇口海上世界以重新装修打造的明华轮为中心，在近100万平方米的面积内，新建包括地标建筑招商局广场、金融中心二期、太子广场二期等3个甲级写字楼项目，还有由建筑大师桢文彦担纲设计的文化艺术中心、希尔顿酒店、海上世界广场和滨海公园等。
招商地产董事总经理、公司第一负责人贺建亚将“海上世界”称为“海上城市会客厅”，目前，海上世界广场和希尔顿酒店已开业，地标写字楼招商局广场已经投入使用，女娲滨海公园将在今年年中对公众开放，而已经引入英国V&A博物馆和马未都博物馆的文化艺术中心，也将在近期开工建设，其他项目计划于2015年前陆续竣工。
产业协同独辟蹊径
无论是以互联网和物联网为核心的蛇口网谷，还是以创意文化产业为核心的南海意库，或是以城市商务、休闲、生活方式为核心的“海上世界”，它们共同“再造新蛇口”的同时，也构成了招商地产产城融合的强大掌控能力。
与其他房企疯狂拿地、全国范围大规模兴建住宅项目的单一产业模式不同，招商地产多年来已经探索出一个独特的产业协同发展模式。
这与其母公司招商局密不可分，招商局集团现有的金融板块、交通运输及基础设施建设板块、房地产开发等核心业务，为产业协调提供了强大后盾。
在2011年招商局集团年会上，招商局集团表示招商地产要“三十而立”，要进入国内行业第一梯队，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。同时，还提出了产业协同发展战略，包括金融业与实业的互动，各产业协同参与内地区域经济开发均提出要协同发展，资源配置向招商地产倾斜。
为适应招商局集团的要求，招商地产亦提出应变措施：通过招商系的资源优势在产业、实业、金融等方面全方位为区域和客户提供服务。
以蛇口转型升级为例，招商局正在推动一项重要举措，即大数据品牌的建立，打通招商系的客户资源、业务渠道的平台共享。
具体来说，网谷大力推进的是招商旗下金融业务与产业园区内企业的对接，实现房产一体化的综合配套和类物业的一体化集成服务，把招商银行的微小企业贷款，招商证券的中小企业IPO上市服务以及招商资本下面的PE、VC做的科技创投基金、风险投资基金组合到一起，为园区内企业提供一揽子金融服务。
另外一个案例就是海上世界。它既是一个非同寻常的城市更新项目，也是招商地产与招商局集团内部资源能够形成互动的结果。
产业协同为资源拓展提供了强大路径。3月18日，招商地产在年报中表示，大股东背景具备的“外部协同资源将给公司带来巨大的商业机会”。
中投证券研究报告指出，“产业协同拓展”模式即招商局集团产业协同向全国各地拓展，与地方政府进行全面战略合作，一方面显著增强招商地产在当地拓展的优势，另一方面区域综合开发领域的合作将直接给招商地产带来可观的资源。招商局集团与地方政府存在利益互补关系是招商地产能够持续获取低成本资源的坚实保障。
蛇口模式复制全国
当房地产开发不断催生“鬼城”之忧时，蛇口显然给业界提供了可供借鉴和复制的区域开发样本。贺建亚也将它描述为招商地产“独特、可持续的商业模式”开花之地。
在过去的30年，招商地产作为起步较早的大型房地产企业，经历中国房地产市场发展的起起伏伏，是国内少有的拥有丰富经验及雄厚背景的地产大鳄。如今，招商地产正在朝着承载多个产业形态，更加精细、复杂、操控难度更大的房地产“运营”模式的方向发展，已在房地产市场的下半场抢占了先机。
招商地产希望像“导演”一样参与到新型城镇化下的区域运营中去，通过塑造产业聚集以带动人口聚集，在水到渠成的过程中把握区域配套的生活服务及产品，形成区域运营中基石稳固的产业链条。
贺建亚在2014年的投资者会议上表示，由于招商局集团是国内最大的港口投资企业，并且和所有沿海港口，以及一部分沿江的港口关系都很紧密，或者是重大的投资商，随着这些港口像蛇口一样进入产业转型升级期，招商地产将迎来巨大的发展机遇，并将在行业领域形成招商自己的特色。
贺建亚强调：“这将是招商地产特有的商业模式，并且这种能力很难被同行替代。”
多家券商研究报告认为，借助招商局集团的优势，以港口地产推动邮轮码头的土地获取，或许将成为今后招商地产增加土地储备的重要方式。
目前，招商地产的片区开发模式以蛇口为蓝本，正逐步在全国范围内铺开，如参与漳州开发区的开发建设。
此外，由招商局集团牵头，在青岛高新区一块近3平方公里的土地上打造一个“产、融、城”结合的产业综合体，招商地产亦希望将蛇口的城市综合开发建设的经验带到青岛。
同时，也是网谷系列化产品的第二站，目前青岛蓝湾网谷的招商工作已开始启动。另外，招商地产还计划将网谷复制到西安、武汉等城市。
实际上，独特的开发模式也使招商地产具备了更高的抗风险能力，被业界认为属于调控市中具有竞争优势的“无短板”公司。
