招商蛇口产城模式输出海内外 千亿之上目标500强

来源: 21世纪经济报道     时间: 2017.08.11    打印本页    分享:
作为国内转型城市运营商最为明确的地产公司之一,招商蛇口的去地产化进程快速而坚决。

  作为国内转型城市运营商最为明确的地产公司之一,招商蛇口的去地产化进程快速而坚决。依托深圳蛇口的城市开发实践,招商蛇口形成了独特的产业新城模式——蛇口模式4.0,其标志是“前港-中区-后城”的综合开发。

  7月17日,招商局集团和湛江市宣布合作,将按照蛇口模式4.0打造“北部湾蛇口”。

  这意味着,蛇口模式在北京通州台湖及其它一二线城市复制后,开始战略性进驻重点卫星城市。

  另外,在“一带一路”倡议引导下,蛇口模式4.0也积极在海外复制。

  招商蛇口的目标是,力争在五年内成为世界500强企业。

  蛇口模式升级

  2016年,招商蛇口重组上市后确立了以“前港-中区-后城”为发展新模式,即蛇口模式4.0。

  该模式是指在一个城市主控一个区域,“前港-中区-后城”互动不割裂,形成城市与产业的有机运行。

  据介绍,蛇口模式的实践首先是从港口开始的。1979年初,蛇口迎来了招商局第一批创业者,而招商局在蛇口第一项最大的投资就是建设港口。这被称为蛇口模式1.0。

  有了港口,再加上通路、通水、通电、通电话,随着招商引资,港口后面的产业园区逐步形成。渐渐成就了蛇口模式2.0。

  进入蛇口模式3.0,蛇口已经从一个偏僻荒芜的小渔村,发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城,从过去每平方米2000元的产值,到2016年每平方米产出跃升至10万元。招商蛇口也逐步形成了社区运营、园区运营和邮轮运营协同发展的产业格局。

  招商蛇口党委书记、副总经理刘伟表示,蛇口模式4.0的优势在于体系完整、门槛高,同时综合开发可带来丰厚的增值收益。

  招商蛇口在2016年财报中指出,“蛇口模式”的精髓在于政企合作下的长期开发以及持续运营。

  在国内,招商蛇口与前海管理局、北京市通州区政府等展开战略合作,都是推进政企合作的重要范例。

  目前,蛇口模式已在京津冀、珠三角、长三角、长江经济带等重点区域展开,重点项目有深圳前海蛇口自贸区、深圳国际会展中心一期、北京通州台湖片区、苏州高新区、东莞长安、粤东产业新城、湖北蕲春健康产业新城等。

  在国外,招商蛇口相关负责人介绍,吉布提是“蛇口模式4.0”在海外落地的第一个国家。此外,招商局正探索推进多哥、坦桑尼亚、斯里兰卡等多个项目。

  “主要是因为‘一带一路’沿线很多国家目前的状况和当年的蛇口类似,结合蛇口的经验,我们因地制宜,在海外直接复制升级版的蛇口模式4.0,同步开发‘前港’、‘中区’和‘后城’。”刘伟说。

  据其介绍,这种模式即以港口为龙头和切入点,以临港的产业园区为核心和主要载体,系统解决制约东道国产业转移的硬环境短板和软环境短板,打造国际产能合作平台。

  其中,硬环境建设包括建设一流的港口设施,打通港口与腹地之间的集疏运通道,开发产业园区、物流园区、自由贸易区等,建设产业发展所需的商业配套设施和生活配套设施;软环境建设则包括通关、结算、支付、物流、培训等服务。

  招商蛇口“前港-中区-后城”模式的实践,提升了公司的竞争力。7月23日,在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上,REICO工作室发布中国房地产上市公司竞争力百强榜,招商蛇口跻身前列。

  500强愿景

  2016年,招商蛇口将成为世界500强企业作为新的奋斗目标。

  据2017《财富》世界500强榜单数据显示,营业收入的入围门槛达到了216亿美元。今年唯一新入榜的房企碧桂园,2016年的营业收入达到230亿美元,排在第467位。

  而招商蛇口去年的营业收入只有约94亿美元,离入榜还存在一定差距。

  为在5年内达成世界500强目标,招商蛇口董事会认为,改革、创新、重组必是未来3-5年企业竞争的主题,公司要围绕“保增长,重转型”开展生产经营活动。

  在业绩增长方面,2016年,招商蛇口经营业绩实现了跨越式增长,期内公司在中国内地36个城市及中国香港、新西兰等地拥有108个在售楼盘,实现签约销售面积471万平方米;签约销售金额739.34亿元,同比增加28.41%。

  2017年的发展也十分稳健,据招商蛇口公告,上半年公司累计实现签约销售面积288.40万平方米,同比增加47.83%;签约销售金额536.95亿元,同比增加74.07%,完成千亿销售目标的53.7%。

  然而蛇口模式的协同发展策略目前并没有在经营收入上体现出来。数据显示,社区运营、园区运营和邮轮运营三大业务板块的收入贡献并不均衡。

  据方正证券研究,自2012年以来,公司社区板块收入占比均保持在80%以上,为招商蛇口的主要收入来源;园区板块贡献占比维持在 10%左右,邮轮板块贡献占比不足 1%。

  根据招商蛇口未来三到五年的规划,其计划将园区收入比重提升至30%-40%,邮轮产业收入提升至10%,地产收入降低至60%左右,加码转型力度。
 

  此外,招商蛇口在2017年5月推出项目跟投计划,对一线员工形成有效激励,助力企业提高管理效率。

  作为国资企业,其母公司招商局以及深圳市政府也将为招商蛇口的500强目标铺路。

  据悉,招商局集团正在积极拓建与江西省、湛江市、汕头市、雄安新区等省、市、区政府的合作,颇多提及产业园区改造与开发、区域综合开发等领域,为招商蛇口的“前港-中区-后城”开发模式的异地复制创造了新条件。

  同时,7月13日深圳规土委正式公示了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案,宣布前海蛇口自贸区范围从28.2平方公里增加至37.9平方公里,增加了9.7平方公里,招商蛇口土地资源涵盖其中。

  方正证券分析,规划草案出台,标志着前海蛇口自贸区开发开始提速,公司在蛇口自贸区土地资源包含在其中,增值空间巨大,资源变现速度将加快。