中国房地产高速发展20年：从卖房到城市运营的转变
这20年，中国房地产业在起步、摸索、动荡、调整过程中趋于高速和成熟。“城市运营商”成为新形势、新时代下的行业关键词，谁在时代大潮中占到先机，或许谁就拥有了制定标准的权利。
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业伴随着改革开放，发展了近40年；自1990年广州（楼盘）第一个大型住宅小区淘金花园开发以来，中国市场化的房地产业已有26年历史。尤其是经历了理论突破和起步阶段之后的近20年，更是中国房地产行业的高速发展时期。
作为城市化的主要载体，中国的房地产业在起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于高速和成熟。在这个过程中，行业的基本属性与商品的价值规律逐渐发挥作用、开发商阵营在不断地进行分化、房地产产品业态日渐丰富多元。
而在新时期、新形势下，白热化的市场竞争给中国的所有房地产企业都出了一个共同的命题：在这个转型的时代，房地产企业如何转型，方向在哪里？
观点地产新媒体注意到，“城市运营”已经成为行业的关键词，中国房地产企业中具备一定实力者，对于“城市运营商”这个角色都表达了高度的注意。
在当前住宅开发面临天花板，包括万科、绿地、龙湖、首创等开发商纷纷提出转型“城市运营商”。这样的动向，或许能为行业提供新的启发。
城市运营，我们该谈些什么？
过去十余年来，中国国民经济的持续快速发展，居民可支配收入和消费能力的提高以及不断加快的城市化进程，带动了城市中产阶级的膨胀，这为房地产市场提供了日益扩大、具实际支付能力的刚性需求。
城市化的进程往往都有建筑作为见证，产生了诸如万科、华润置地、中海、保利、恒大、碧桂园、万达等大批房企。虽然万科、中海等房企在发展规模上处于领先水平，从业务角度看却多以住宅开发为主，商业只是配角。这种发展理念决定它们毋庸置疑能成为好的住宅开发商，而非商业运营商。
▲华润万象空间（1234space）实景图
城市化往往意味着城市人口、产业规模的不断扩大，“经营城市”的发展模式对房企提出更高要求的同时，也为房企提供了新的发展机遇。
相比于快周转、流量型的住宅开发，“经营城市”在外界看来却也折腾得多。有市场人士对观点地产新媒体指，经营城市难言轻松，最核心的痛点就包括开发周期过长，不仅预算庞大，耗费管理精力，还无法抵抗市场周期风险。
一家定位于城市运营商的房企，基本需具备前瞻性、充裕的资金以及专业的开发能力，来完成大体量项目的不确定性转移。
考虑到开发的复杂性，“城市运营商”主要存在几方面发展思路：第一是整合能力，能有效地进行资源整合；第二是创新力，创造出个性产品；第三，在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；第四，对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。
对比分析下，在过去十年间转型城市运营商并取得一定成效的，华润置地是其中一家。实际上，华润置地是极少有的一家在城市运营、商业地产方面跻身一线阵营的房企。
华润置地涉足城市运营的差异化，首先体现在央企身份所带来的资源优势。其中除华润置地外，华润集团旗下至少有华润创业、华润信托、华润物业等子公司参与商业地产投资、开发、运营等全过程，从上游、中游、下游全产业链保证项目成功。
据观点地产新媒体不完全统计，在过去十余年间，华润集团通过约10次低成本注资，向华润置地输送多个位于深圳（楼盘）的整体开发项目，包括早期的木棉花酒店、深圳华润中心（万象城）以及南山大冲旧改项目、深圳湾项目等。截至2016年6月底止，华润置地净有息负债率也仅为27.9%，维持行业较低水平。
其次，华润置地擅长于思考和尝试商业地产产品与服务方面的创新，无论是万象城购物中心的打造，还是“投资物业+住宅开发+增值服务”差异化模式、“高品质”价值体系的确定，都体现该公司为商业地产做出新的定义。
▲华润深圳湾效果图
今年也恰好是华润置地香港上市20周年。上市之初，华润置地的总资产约10亿元，到今年上市20周年时已超过1000亿元，期间增长幅度逾百倍。由“住宅开发商”转型“住宅开发+投资物业+增值服务”，通过标准化复制以万象城为核心的商业产品线，华润置地上市二十年来，一步步实践自己对城市运营方式的探索，以实现给城市带来更多改变的追求。
相比之下，近年来万科提出转型做“城市配套服务商”、万达涉水文旅城等，显示住宅开发面临天花板的同时，也佐证了城市运营的市场潜力。
早期便提出“积极推动城市发展的演进历程”的华润置地，在这种时代大潮中能够占得先机自然不足为奇。
实际上，这家央企过去一直享受着“与城市一起改变”所带来的品牌溢价及行业标准制定权利。站在新时期的起点，白热化的市场竞争及不断深入的国企改革浪潮下，华润置地以“城市运营商”角色，探出一条有竞争力的发展之路，也为行业提供了新的启发。
城市运营商，会和一座城市产生多大关系？
从华润置地上市20年历程来看，深圳在其发展轨迹上扮演了重要角色。某种意义上，深圳作为最具有中国特色的经济特区，华润置地在这里进行的与产业对接、参与城市规划建设的发展试验，也是深圳各种形式发展试验的缩影。
正是在多种试验下，深圳才形成了如今的多层次产业空间。观点地产新媒体了解，至2015年，深圳GDP升至1.75万亿元居全国第四，同比增长8.9%，较十年前增长3倍左右；近十年全市由第二产业占近半产值转变成以第三产业为支柱，其中2015年金融业总资产达9.09万亿元，居全国第三。
如果说深圳创造了一个市场经济的“黄金十年”，那华润置地也很有可能创造了一个“城市运营商时代”。
市场人士对观点地产新媒体指，如今城市运营商更多是通过参与城市发展规划，建立自身包括地产及商业的供应链。
从这点而言，华润置地以万象城为起点创造城市综合体、区域综合体等产品线，在将它们标准化后，还在提供其他城市运营的服务，推动城市经济发展、人居环境发展。
观点地产新媒体了解，自2004年以来，华润置地由“住宅开发商”转型“住宅开发+投资物业+增值服务”，而深圳华润中心（万象城）则是代表作。此后该公司先后参与南山区深圳湾片区、大冲村旧改项目（华润城）的开发建设，总体量近400万平方米。
至今，该公司在深圳已建成运营、在建或待建项目共10个，除了华润中心、深圳湾、大冲村旧改，还包括华润1234space、华润小径湾、华润银湖蓝山、华润前海中心、华润湖贝中心、华润笋岗项目、华润莲塘统筹项目等。
在参与上述项目时，华润置地体现了几个城市运营的鲜明特点。首先是打破土地单一使用模式。其中华润中心、华润城等项目与传统单一商场、写字楼不同的是，它们包括诸如商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、交通及停车系统等城市功能，在一个综合规划、高度集约的建筑空间内，各种功能互为支持。
实际上，若不解决城市的配套痛点，后期将更延误。这方面万象城、万象天地等购物中心在设置上提供了更开阔的公共体验空间，深圳湾体育中心“春茧”则作为全市文化艺术中心；华润置地还与台湾诚品生活签约，计划在华润城落地华南区域首家诚品书店。
▲深圳华润中心实景图
其次做出环境保护示范，让产业、城市、生态功能集于一体，改善人居环境。以大冲村旧改为例，项目包含旧住宅、厂房1500多栋，后来改造成符合现在居住要求的高档城市综合体，并在市政道路规划建设中将大涌石、大榕树等历史古迹保留，项目总投资逾300亿元。公司表示，这体现了华润与城市一起改变的承诺。
而华润置地在项目打造中所体现的原创力量，包括华润城的“升级版万象城”万象天地等，则保证了产品在客户群间更好的体验。反过来，推动城市发展的同时，华润置地也能享受“与城市一起改变”所带来的品牌溢价及制定行业标准的权利。
谈及未来时，华润置地方面表示，2016年是“十三五”的开局之年，公司将密切关注利益相关方的诉求，聚焦实质性议题，努力改进，实现企业与社会及环境的和谐发展。
接近华润置地的人士表示，正是秉持“与城市一起改变”的理念，华润置地一直在追求并且实现了对城市发展的探索，未来这个初心也不会改变。
